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漯河市经济适用住房管理办法

作者:法律资料网 时间:2024-07-01 02:59:39  浏览:9773   来源:法律资料网
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漯河市经济适用住房管理办法

河南省漯河市人民政府



漯河市经济适用住房管理办法


  第一章 总  则

第一条 为建立和完善经济适用住房供应体系,提高我市居民住房水平,根据国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发〔1998〕23号)等有关规定,制定本办法。
  第二条 经济适用住房是指根据国家政策规定,按国家或地方政府下达的建设规模和建设标准组织建设,以政府指导价向中低收入住房家庭出售的住房。
  第三条 中低收入家庭的标准由市人民政府依据我市房价收入比(即一套建筑面积为60平方米的经济适用住房的平均价与职工家庭年平均工资之比)测定后,每年向社会公布一次。
  第四条 符合中低收入住房家庭条件的,每户可购买一套经济适用住房。同等条件下,危房户、无房户优先;双离退休人员、教师、环卫职工中的住房困难户优先;城市建设中被拆迁居民家庭优先。
  第五条 漯河市房产行政主管部门是我市经济适用住房建设管理的主管部门,负责经济适用住房建设管理的有关工作。土地、建设、发展计划等有关部门,按照职责分工,共同做好经济适用住房的管理工作。
  第六条 本办法适用于市区建成区范围内经济适用住房建设和管理。
  第二章 计划和项目管理
  第七条 市人民政府组织有关部门,根据本地的社会经济发展状况、中低收入家庭的住房水平及建设用地可供数量情况,编制经济适用住房发展规划和年度建设计划。
  第八条 土地管理部门根据土地利用总体规划、城市总体规划和经济适用住房年度建设计划,编制经济适用住房建设用地年度计划,并在地方年度土地供应计划中统筹安排。
  第九条 经济适用住房建设要坚持新区开发和旧城改造相结合,坚持统一规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则,旧城改造的建设规模不低于2万平方米,新区开发的建设规模不低于4万平方米。
  第十条 经济适用住房项目实行国家计划和地方计划。新征地和需要国家金融部门贷款的经济适用住房项目,应申报国家年度计划,同时按规定程序报国家有关部门批准;其它申报地方计划。地方计划由市经济适用住房主管部门统一组织,依法通过项目招投标确定开发建设单位。
  第十一条 凡经济适用住房项目,由市经济适用住房主管部门发给《经济适用住房项目证书》及《经济适用住房扶持政策通知书》。第三章 建设管理
  第十二条 经济适用住房的建设单位,按照住房套数的1%为社会提供廉租住房。
  第十三条 经济适用住房的建设单位,可按照不超过住房套数的10%以市场价出售。
  第十四条 根据中低收入家庭的实际,合理确定经济适用住房的套型和面积。住房应功能配套完善,面积以50—120平方米为主。
  第十五条 经济适用住房的建设、规划设计、施工、监理、验收应严格依照有关法律、法规和规定执行。
  经济适用住房建设的规划和施工应通过招投标方式确定,中标单位不得转包。
  第四章 优惠政策
  第十六条 根据国家、省有关规定,对经济适用住房项目给予以下优惠:(一)建设用地按行政划拨方式供应;(二)免缴消防设施费、文物调查勘探费、新型墙体材料专项费、城市基础设施配套费、拆迁管理费、征地管理费、土地分割测量费、土地分割手续费、房产转让手续费、房屋所有权登记费、房屋勘丈测绘费、散装水泥专项资金;其他经批准的行政事业性收费项目免收,经营性收费项目减半征收;(三)缓征个人购房一次性契税,待个人所购住房进入二级市场交易时补征。
  第十七条 对依法应收取的其他费用,收费单位应同时填写《漯河市经济适用住房负担卡》,列明依据、标准,否则建设和施工单位可拒绝缴纳并向有关部门举报。任何单位不得以服务费等名目收取或变相收取已取消的和对经济适用住房项目免收的行政事业性收费,不得强制性征收各种形式的押金、保证金、保险费等。
  第五章 经济适用住房价格管理
  第十八条 经济适用住房价格实行政府指导价。销售价格由市价格管理部门会同市经济适用住房主管部门提出具体意见,报市人民政府确定后公布。
  禁止建设单位擅自提高经济适用住房销售价格。
  第十九条 经济适用住房价格构成包含以下8项内容:
  (一)建设用地的征地和拆迁补偿、安置费;
  (二)勘察设计和前期工程费;
  (三)建安工程费;(四)住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费);(五)2%的管理费;(六)贷款利息;(七)税金;(八)3%以下的利润。
  第二十条 下列费用不得计入经济适用住房价格:(一)营业性用房和设施的建设费用;(二)建设单位留用的办公或经营用房的建设费用,以及对社会的集资、赞助、捐助和其他与住房开发经营无关的费用;(三)各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款;(四)不能计入的其他费用。
  第六章 购买和交易管理
  第二十一条 购买经济适用住房的,由申请购房人向经济适用住房主管部门提出申请,符合条件的发给其《准购通知书》,具体程序依《漯河市经济适用住房销售管理办法》规定的程序执行。
  经济适用住房主管部门应严格对申请人资格进行审查,确保中低收入家庭购买经济适用住房。
  第二十二条 开发建设单位依《准购通知书》与购房人签订经济适用住房销售合同。
  第二十三条 购房人持《经济适用住房销售合同》等有关手续到市房产、土地部门办理房屋产权、土地使用权权属登记。房地产权属证书上应由登记机关加注经济适用住房印鉴。
  第二十四条 购买经济适用住房的可申请银行贷款或公积金贷款。
  第七章 法律责任
  第二十五条 市房产、计划、土地、建设等有关部门应加强对经济适用住房建设、交易活动的检查,确保经济适用住房各项政策的落实。
  第二十六条 违反建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》的规定,将不准上市出售的已购经济适用住房上市出售的,由市房产行政主管部门没收违法所得,并处以10000元以上30000元以下罚款。
  第二十七条 违反规定,将已购经济适用住房上市出售后,又以非法手段按照成本价(或者标准价)购买公有住房或政府提供优惠政策建设的住房的,由房产行政主管部门责令退回所购房屋,不予办理产权登记手续,并处以10000元以上30000元以下罚款,或者按照商品房市场价格补齐房价款,并处以10000元以上30000元以下罚款。
  第二十八条 经济适用住房开发建设单位违反本办法规定,擅自提高销售价格或改变销售对象,由市物价部门会同有关部门依法查处。
  第二十九条 经济适用住房开发单位违反国家基本建设有关规定的行为,由土地、房产、建设等部门依法予以查处。
  第八章 附  则
  第三十条 本办法由市人民政府法制机构负责解释。
  第三十一条 本办法自二OO三年七月一日起施行。



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未成年人刑事案件诉讼程序特有原则简析

田永东


  一、教育为主、惩罚为辅的原则
  该原则是指司法机关应当在未成年人刑事诉讼程序中,对经人民法院依法判决确定有罪的未成年人进行教育、感化和挽救工作。对违法犯罪的未成年人追究刑事责任,实行教育、感化、挽救的方针,坚持教育为主、惩罚为辅的原则。该原则在整个未成年人案件诉讼中起着重要的指导作用,是处理未成年人刑事案件的主导思想,未成年人刑事案件的其他诉讼原则基本上都围绕此原则展开。根据这个原则,在未成年人刑事案件诉讼的各个阶段,司法机关都必须坚持教育为主、惩罚为辅,对未成年人不失时机的进行教育、挽救。
  二、分案处理原则
  该原则是指在处理未成年人刑事案件时,应当在时间上和地点上都与成年人犯罪的案件分开进行。《未成年人保护法》第57条规定,对羁押、服刑的未成年人,应当与成年人分别关押。《高检规定》第23条规定,人民检察院审查未成年人与成年人共同犯罪案件,一般应当将未成年人与成年人分案起诉。
  (一)分案处理原则的内容一般包括:1、在刑事诉讼中运用拘留、逮捕等强制措施关押未成年犯罪嫌疑人时,必须与成年犯罪嫌疑人分开看管;2、在处理未成年人与成年人共同犯罪或者牵连的案件时,尽量适用不同的诉讼程序,在不妨碍审理的前提下,坚持分案处理;3、在未成年人案件处理完毕交付执行阶段,不得与成年犯人同处一个监所。
  (二)分案处理的原因主要在于:未成年人身心发育尚不成熟健全,易受外界环境和他人的影响,当其作为犯罪嫌疑人被拘押,作为刑事被告人被讯问、审判时,其所能承受的心理压力有限,此时的未成年人更渴望来自周围人的关心和指点。初入监所的未成年人多数是涉世未深的初犯、偶犯。确立分案处理原则的目的,正是为了充分保护进入诉讼阶段的未成年人,使其免受来自成年犯罪人的不良影响。另外,未成年人与成年人关押在一起,还可能不利于未成年人的安全。
  三、不公开审理原则
  该原则是指人民法院在开庭审理刑事案件时,不允许群众旁听,不允许记者采访,报纸等印刷品不得刊登未成年被告人的姓名、年龄、职业、住址及照片等。我国的《刑事诉讼法》及有关司法解释、《未成年人保护法》和《预防未成年人犯罪法》对此都作了规定。
  (一)不公开审理原则内容一般包括:1、被指控实施犯罪时已满14岁不满16岁的未成年人刑事案件,一律不公开审理;2、被指控实施犯罪时已满16岁不满18岁的未成年人刑事案件,一般也不公开审理。如果有必要公开审理的,应当经过人民法院院长批准,并限制旁听人数和范围。3、未成年被告人的成年近亲属和教师等人到庭有利于审判工作和教育、感化未成年被告人的,经审判庭庭长批准,可允许或邀请到庭,但必须加强保密工作,不得向外界传播或者提供案件审理情况。4、对于不公开审理的案件,宣告判决仍将公开进行。5、对未成年人犯罪案件,新闻报道、影视节目、公开出版物不得披露该未成年人的姓名、住所、照片及可能推断出该未成年人的资料。6、不公开审理的未成年人刑事案件不得以任何方式公开被告人的形象。
  (二)不公开审理的原因在于:为了有利于保护未成年被告人的名誉、自尊心和人格尊严,防止公开诉讼给他们造成的不必要的心灵创伤和无穷大的精神压力,有助于他们接受教育和挽救,重新做人。目的是为了加强对未成年被告人身心的特殊保护,保证刑事诉讼活动的顺利进行。那种当众“曝光”或自尊心受挫不利于对他们的教育和改造。从未成年人今后发展的长远利益考虑,法律作出了对未成年人刑事案件的审理不公开进行的规定,这同样也是一种诉讼的文明。
  四、充分保障未成年犯罪嫌疑人、被告人诉讼权利原则
  该原则是指司法机关在处理未成年人刑事案件的过程中,应当充分保障未成年犯罪嫌疑人、被告人依法享有的各项诉讼权利。
  (一)充分保障未成年犯罪嫌疑人、被告人诉讼权利原则的内容一般包括,未成年犯罪嫌疑人、被告人除享有成年被告人的一切诉讼权利外,还享有以下特殊的诉讼权利:1、法定的辩护权利。被告人有权获得辩护,人民法院有义务保证被告人获得辩护。对于没有委托辩护人的未成年被告人,人民法院应当为其指定辩护人。这是对未成年被告人辩护权的特别保障。2、法定代理人参加诉讼的权利。对于不满18岁的未成年人犯罪的案件,公安机关、人民检察院讯问未成年犯罪嫌疑人,应当通知监护人到场;开庭审判时,少年法庭应在辩护台靠边旁听区一侧,为未成年被告人的法定代理人设置座位;应向未成年被告人的法定代理人送达起诉书副本,并告知其享有的各项诉讼权利。考虑上述因素的原因主要在于:一方面,消除未成年人进入诉讼程序后的紧张恐惧心理,保证对案件的顺利调查审理;另一方面,加强法定代理人对被代理人合法权益的保护。并且能够督促司法机关加强对未成年人诉讼权利的特别保护及自身工作的不断完善。
  (二)确立充分保障未成年犯罪嫌疑人、被告人诉讼权利原则的目的在于:督促司法机关履行保护未成年犯罪嫌疑人、被告人诉讼权利的义务,尽职尽责地排除诉讼过程中阻碍未成年人行使诉讼权利的各种障碍,确保未成年人刑事案件的公正审理。
  五、及时简易原则
  及时,是指在诉讼进行的每一个阶段,都应当尽可能地争取时间,迅速侦查、起诉和审判。在时间的要求上,尽可能要快于对成年人犯罪案件的处理。即在诉讼进行的每个阶段,司法机关和司法人员都应当及时对案件作出处理,不拖拉、不延误。简易,是指整个诉讼程序尽可能从简进行。
  (一)所谓及时,并不是从快。诉讼及时要求刑事诉讼的进行不能过快或太慢。诉讼进行得过快,控辩双方就难以充分地收集材料和证据,难以充分地提出主张和举证,案件事实的查明和法律的正确适用就会受到影响。但诉讼进行得太慢,容易造成诉讼延误,不仅可能造成证据灭失、毁损等,更会使当事人的权利受到损害,同时也会造成司法资源的浪费。而且,因未成年人犯罪案件大部分是属于初犯、偶犯或者冲动型犯罪,未成年人生理、心理上都还不尽成熟,诉讼时间过长,特别是羁押时间过长将会给其未来带来长期不利影响。所以,对于未成年人的刑事案件更应当及时进行。事实上,诉讼及时本来是任何诉讼都应当遵循的原则,但因未成年人刑事案件的特殊性,故对未成年人诉讼程序的及时性更需强调。
  (二)此处的及时与简易,只是相对于成年人来说的,而不是超越法定的诉讼程序另搞一套,必须严格执行刑事诉讼法所规定的期限,确保未成年人案件在法定期限内办结,切实维护未成年被告人的合法权益。
  六、和缓原则
  该原则要求对未成年人犯罪的案件,一定要注意结合未成年犯罪嫌疑人、被告人的身心特点,尽量不采用激烈、严厉的诉讼方式。如尽量不用或者少用强制措施,在传唤、讯问以及审判的时候,应当尽可能通知其法定代理人到场,必要的时候,可以邀请其老师参加等。(一)在讯问时,应注意以教育式、启发式进行耐心细致地开导,语气尽量温和。(二)在审判时,应当采用少年法庭的形式,注意给法庭创设温情、和缓的气氛。实践中,有些地方法院采取“圆桌法庭”的形式审理未成年人刑事案件,收到了较好的效果。
  七、全面调查原则
  该原则是指司法机关在办理未成年人案件时,除对案件事实和证据进行调查、审查外,还应就导致未成年人犯罪之主客观因素及其形成、发展、演变过程,以及对未成年人特殊性格的形成产生过重要影响的人和事件的详细情况进行全面、彻底的调查,必要时还可以进行医学、心理学及精神病学等方面的鉴定。全面调查的范围因案而异,不宜太宽,以免延误诉讼,不利于对未成年人的教育和改造。
  (一)全面调查的内容主要包括:1、能够证明未成年被告人是否有罪及犯罪轻重的一切事实情况,如犯罪构成要件、犯罪情节、犯罪未成年人个人情况及犯罪后的表现等证据,其中查清未成年人的犯罪动机、目的至为重要;2、调查未成年人的生活环境和相关的各种社会关系,如家庭情况、父母管教方式、在校学习情况、社交往来等;3、重点调查在未成年人成长过程中对其步入犯罪泥潭产生过重要影响的人和事件的详细情况,主要指案件事实以外的其他相关的因素及社会关系;4、重点调查未成年人的兴起爱好、智力能力、身心发育成熟程度、情感类型等个性特征;5、查明未成年人生理心理上有无畸形变态等情况,以及是否属于医学上的病态或思想认识上的偏激、反常等。
  (二)确立全面调查原则目的主要在于:找出诱发未成年人犯罪的主客观根源,并予以拆除,确保未成年人得到彻底的矫治,不再犯罪。




黑龙江省北安市人民法院 田永东
联系电话 0456—6421683
邮编 164000


组建农村合作银行的重点法律问题

徐成涛


随着深入实施国务院国发【2004】66号“关于进一步深化农村信用合作社改革试点的意见”,中国银行业监督管理委员会及时制定了《农村合作银行管理暂行规定》,以致作为目前金融领域的新亮点——农村信用社组建农村合作银行,有了较为具体的操作依据。但农村合作银行的定位属混合型,既非股份制,也非合作制,是在合作制的基础上吸收股份运作机制的一种企业组织形式。因而,在实际操作中仍会出现较多问题。根据银监会2004年的检查结果显示,与其他类型的金融机构相比,农村信用社及农村商业银行违规问题比较严重,共有1057个机构被查处,占全部被查处金融机构的近一半。与此同时,农村信用社及农村商业银行共有166个高级管理人员被依法取消任职资格,占全部被查处人员的近70%。依法组建农村合作银行任务更显迫近,依法组建是农村合作银行健康发展的根基,处理组建中几个重点法律问题是成功组建农村合作银行的关键。
一、 律师在组建中的法律地位
《农村合作银行暂行规定》第二十八条规定:“农村合作银行股东代表大会应当实行律师见证制度,并由律师出具法律意见书。”律师在组建农村合作银行的法律地位的明确,原因在于组建农村合作银行涉及到许多经济、民事、行政、劳动人事政策及法律方面的问题,一个非法律专业人士很难把握其中错综复杂的法律关系,特别是对不断出现的最新条文的理解掌握运用。然而作为律师可从法律角度帮助和指导组建的圆满完成,并且在组建中遇到难以解决的问题时,律师会运用其所掌握全方位的法律知识,依法有效地克服,从而避免重复劳动,避免损失,避免犯罪。在组建农村合作银行过程中,律师的作用体现为①保障组建活动的合法性。②沟通和协调组建活动的相关当事人。③组建动作达到相应的经济效应和社会效应。因此,律师在组建活动中不可或缺。
二、募股程序的合法性
严格执行《公司法》,募集合法股金,规范开业程序是组建成功的法律体现。
(一)制定募股说明书,公开披露清产核资后的财务数据,未来发展预测,面临的风险因素等各方面的情况,实事求是做好宣传,公告时间不低于七天。
(二)对原农村信用合作社股金处置过程中注重做好宣传、解释工作,并要制定风险防范预案,防止因宣传不到位引起突发事件,特别是对于股金数额小,户数多,分散广的社员股,制定分期分批退股计划,防止清退时群众集中到柜台办理出现负面影响。
(三)股东代表的选举要体现民主、公平,既要考虑代表素质又要考虑广泛性。股东代表的提名和选举办法由筹备小组初审批后经全体股东过半数审议通过。
(四)要严格执行《公司法》等相关法律的规定,提前十五天对召开创立(股东代表)大会进行公告,将会议通知及会议材料以书面形式送达股东代表。
(五)与银监部门进行沟通,通过任职资格审查,防止不具备任职资格人选进入高管层,不能履行决策的监管职责,违背股民意愿。
(六)发起人、认股人经进行资格审查,在签订发起人协议和入股时,应及时收集入股人的身份证复印件、企业三年报表、营业执照复印件和企业董事会决议。法人投资入股的资格是审议的重点。根据中国人民银行的要求,是否具备向金融机构投资入股的条件是:
①要求入股法人连续近三年盈利。
②要求入股法人净资产达到30%以上。
③要求入股法人长期投资金不得超过50%。应注意的是,签订发起人协议的法人和自然人,如出现不能按期入股的,只能由其他发起人代为认购,不能更换发起人。
(七)创立大会律师全过程参与,出具法律意见。
三、原信用社的债权债务
按照《深化农村信用社改革试点方案》及《农村合作银行暂行规定》的要求,具备条件的农村信用合作社组建农村合作银行,这一行为本身就是转换经营机制,完善法人治理结构。也即党的十五大提出的企业改制。农村信用社作为一级企业法人,其改制是由一系列法律行为完成。因而必然产生一定的法律后果,特别是对原信用社的债权债务的承继产生直接的影响。
根据法律法规和当前企业产权制度改革的客观实际,除当事人另有约定外,被改制企业改制前的债权债务原则上应由改制后接受被改制企业资产的企业法人承担。不论改制采取何种形式,从法律上看,无非是企业法人的终止、变更和重新设立,原企业的资产和债权债务总有新的承继者。
《农村信用合作社县级联合社管理规定》明确,组建农村合作银行的信用社是企业法人,拥有独立的财产,独立享受民事权利和承担民事义务。法人以其全部财产作为从事民事活动的一般担保,并以具体财产偿还债务。农村信用社组建为农村合作银行仅是企业法人组织形式或投资主体发生了变更,并未中断法人人格的同一性。结合《公司法》第184条“两个以上公司合并设立一个新的公司为新设合并,合并各方解散。”的规定,农村信用社组建农村合作银行可认定为新设合并,因而根据《民法通则》第四十四条第二款规定:“企业法人分立、合并,它的权利义务由变更后的法人享有和承担。”《公司法》第184条也明确规定:“公司合并时,合并各方的债权、债务应由合并后存续的公司或者新设的公司承继。”
需要指出的是:
①工商注册登记是企业法人设立、变更、终止的程序要件。是否经过工商注册登记应作为企业改制是否最终完成的重要标志。在审理改制相关案件中,信用社改制后已进行工商变更、设立登记的,应以新企业即合作银行为诉讼主体。如信用社改制后尚未工商变更、注销设立登记的,则应以信用社为诉讼主体,并以原有资产为限承担责任,信用社的财产占有权实际已发生转移的,应将取得该信用社财产的企业、单位或自然人作为共同被告,以其取得信用社财产为限承担连带责任。
②农村信用社组建为农村合作银行,农村信用社的债权债务转移是法定概括转移,并非约定转移,但《公司法》第184条明确规定:“公司合并应通知债权人,债权人有权要求公司清偿债务和提供相应的担保,不清偿债务或提供相应担保的,公司不得合并。”
农村信用社组建为农村合作银行本身是一个正在探索和复杂的系统工程,几乎每个信用社改制均有其独特之处。因此,笔者认为,在处理组建活动中的相关法律问题应具体分析,透过现象看本质,在对信用社的组建模式的明确,全面了解其法律意义后,再依法作出处理。
(作者系北京大学法学硕士生)
二○○五年九月二十九日