您的位置: 首页 » 法律资料网 » 法律法规 »

物权法学习与思考之二:对不动产统一登记制度的思考

[摘要:目前要求不动产统一发证的呼声很高,认为房地产应当发一本证，只要把土地、房产两个管理部门合一，或者成立一个专门发证部门，就万事大吉了。但是以办证的方便换办其他诸多事情的不方便，究竟是利大还是弊大，特别是对广大的单位、个人来说，是否有真正的方便。]

《中华人民共和国物权法》第十条第二款规定，“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定”。笔者在此就不动产统一登记若干问题，谈些个人观点。
一、不动产登记现状
什么是不动产，《物权法》本身并没有作出规定。一般来说，“不动产是指土地以及房屋、林木等土地附着物”[1]。根据现行有关法律规定，不动产登记的范围、机构和法律体系，大致如下：
（一）不动产登记范围
1、国有土地使用权登记；
2、农民集体所有土地所有权、使用权登记；
3、无地上定着物的土地使用权抵押登记；
4、房屋所有权登记；
5、房屋所有权抵押登记；
6、土地承包经营权登记；
7、国家所有和集体所有的林地所有权登记；
8、个人使用的林地使用权登记；
9、林木所有权抵押登记；
10、采矿权登记。
（二）不动产登记机构
1、第1-3项，由土地行政主管部门负责登记；
2、第4-5项，由房产行政主管部门负责登记；
3、第6项，由农业行政主管部门负责登记；
4、第8-9项，由林业行政主管部门负责登记；
5、第10项，由地矿行政主管部门负责登记。
（三）不动产登记法律体系
1、以《土地管理法》为龙头的土地登记法律体系。
2、以《房地产管理法》为龙头的房屋登记法律体系。
3、以《土地承包法》为龙头的土地承包经营权登记法律体系。
4、以《森林法》为龙头的林地登记法律体系。
5、以《矿产资源管理法》为龙头的采矿权登记法律体系。
6、以《担保法》为龙头的不动产抵押登记法律体系。
在法律框架下，国家部委和地方政府制订了一系列的登记配套规章，仅以土地登记为例，部颁规章有《土地登记规则》（1995年12月28日国家土地管理局发布）、《确定土地所有权和使用权的若干规定》（1995年3月11日国家土地管理局发布）、《农村集体土地使用权抵押登记的若干规定》（1995年9月10日国家土地管理局发布），政府规章则有省、自治区、直辖市人民政府和省会城市、较大的市人民政府颁布的《XX省土地登记办法》、《XX市土地登记办法》。此外，各级政府及土地行政主管部门出台的土地登记规范性文件，难以胜数。
二、不动产统一登记的思考
不动产统一登记制度应解决的主要问题，一是登记范围，二是登记机构，三是登记办法。
（一）登记范围
土地和房屋属于不动产，但土地上的附着物或者说定着物，除了房屋外，种类繁多，哪些属于不动产登记范畴，哪些不属于不动产登记范畴，其法定名称和权证名称如何定，值得商榷。如：森林（林木），是发林木所有权证，还是发林地使用权证;承包荒山等，是发承包证还是发林木所有权证或者林地使用权证；草场，是发草地使用权证，还是发草场使用权证；滩涂，发滩涂使用权证还是发滩涂承包证或者滩涂养殖证；海域使用权是否属于不动产登记范畴等等。由于国家尚没有对不动产登记范围作出统一规定，各地理解不一，名称不一，是否登记也不统一，因此，由国家法律、行政法规来对不动产登记范围和具体名称作出统一规定，“定纷止争”，很有必要。
（二）登记机构
物权法起草工作始于1993年，至2007年3月16日全国人大十届五次会议通过，立法时间长达13年之久，在新中国立法史上是“空前绝后”，其立法难度之大，争议之广，可想而知，公布后反响之大，也是始料未及。《物权法》把不动产统一登记机构的设置难题交给了行政法律法规解决，但《物权法》起草中13年都没有解决的事情,要在之后短时间内解决,并非易事。统一登记机构的设置，大致有三种模式。
1、机构合并模式。即将涉及不动产登记的部门合并为一个部门，统一办理不动产登记。目前，全国的土地行政主管部门与地矿行政主管部门已合并为国土资源行政主管部门。由于要求土地与房屋统一登记的呼声很高，一些地方已经将土地、房产两个部门合并为一个部门。这种模式有两个问题值得探讨。
（1）几证统一问题。房地产登记不是仅取得土地证和房产证即可，还有一个契证，如果不动产统一登记的目的是让老百姓在一个部门办证，应当是“三证”统一而不是“两证”统一。同时，土地承包证、林权证等如果不纳入不动产统一登记，不动产统一登记制度又似乎是缺了一大块，与《物权法》的规定不符。
（2）机构上下衔接问题。我国改革开放以来，许多地方实行了行政机构改革，试验了多种改革方法，收效甚微，“改来改去改回过去”，其原因，一是受现行法律法规的制约。行政改革超前于法律，使一些部门的行政执法职能与法律规定不符。二是受国家部委设置的制约。地方行政改革超前于国家部委行政改革，一个地方部门要对口几个国家部委，在国家部委之间对一些工作有不同政策意见时，地方部门左右为难。
2、机构单设模式。即设置独立的不动产登记机构，统一办理不动产登记。国内已有地方单设了房地产权统一登记机构。这种模式也有两个问题值得探讨。
（1）不动产登记依赖于相关部门的工作。
设置一个不动产统一登记机构很简单，不过是编制部门发一个文件，出一个“三定方案”而已。但要把一本证书发出去，就不是发一个文件这么容易了，有许多前置工作要做。
以土地登记为例，前置工作主要有：要进行宗地测绘和数据入库比对接边，要进行宗地调查并核对登记要素，要进行界址确认并取得四邻签章认可后，方可进行土地设定登记。房地产建设项目竣工后，要对建设用地情况进行复核验收，要核对审批面积和实际建设面积，要对违法行为进行调查和处理，要补签土地出让合同补收土地出让金，要按照房屋单元进行宗地面积分摊等等，这些工作均需要土地行政主管部门办理，涉及多个处室配合完成。如果设置独立的不动产登记机构，该机构不可能承担前述工作，其结果，一是造成资料重复印制，行政资源及大浪费，二是土地登记申请人本来在土地行政主管部门一家可以办理的事情，反而要多跑一个部门。
（2）相关部门的工作又依赖于登记资料。
仍以土地管理工作为例。土地登记为土地管理日常工作提供基础和保障，如用地报批、征地拆迁、具体项目用地审批、土地出让,建设项目竣工后的复核验收、增加建筑面积与改变用途补缴出让金,土地使用权转让、出租、抵押等等，都需要以土地登记资料作为依据;用地的批后监管，如对违法用地、违法交易、闲置土地的认定处理等，也都离不开土地登记资料。若由统一登记机构负责土地登记工作，土地行政主管部门将无法掌握第一手登记资料，导致上述工作无法顺利开展，影响工作效率和工作质量。
3、集中办理模式。即相关部门在一个固定场所，一次受理申请，各司其职办理，集中统一出证。这种模式的特点是无需改变政府部门的工作职能，又达到统一办证的目的。近几年，各地为方便办事，先后设置了一些集中办理中心，受到了人民群众的好评。这种模式需要解决以下两个问题。
（1）大集中还是小集中问题。如果采用集中办理模式，应该是大集中，全部不动产登记都应集中办理，任何部门不得以任何理由阻挠集中办理。
（2）具体办证机构的职权问题。根据法律法规的规定，土地证由市、县人民政府颁发，房产证等由市、县相应主管部门颁发，但各部门的办证具体工作往往由事业单位负责。因此，办证机构需要政府和部门委托行政职能，或者由法律法规向办证机构授权。
国务院


对《关于行政许可清理工作有关问题的请示及建议》的复函


（2004年7月8日国务院法制办公室文件国法秘函〔2004〕175号发布 自发布之日起施行）



青海省政府法制办：

　　你办《关于行政许可清理工作有关问题的请示及建议》（青府法[2004]第14号）收悉。经研究，现函复如下：

1、立法法施行前，行政法规按其发布方式有两种：一种是由国务院发布的行政法规，一种是由国务院批准、国务院主管部门发布的行政法规。

2、根据《中华人民共和国道路交通安全法》的规定，国家对机动车实行登记制度。《中华人民共和国道路交通安全法实施条例》将机动车登记分为注册登记、变更登记、转移登记、抵押登记和注销登记，其中：注册登记是行政许可。

　　按照《中华人民共和国海商法》的规定，船舶登记包括国籍登记、所有权登记、抵押权登记，其中：国籍登记是行政许可，所有权登记、抵押权登记均不是行政许可。

3、税费减免审批不是行政许可。

4、“城市园林绿化企业资质”已由国务院审改办初步列入《法律、行政法规设定的行政许可项目》。对于你办有关取消这一行政许可项目的建议，我们将在今后修改该条例时予以考虑。

5、《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发[2004]16号）已将“施工图设计文件审查”作为“国务院决定改变管理方式、不再作为行政审批、实行自律管理的行政审批项目”。



附：青海省政府法制办公室关于行政许可清理工作有关问题的请示及建议

（2004年4月26日 青府法[2004]14号）

国务院法制办：

为贯彻实施行政许可法，我省正在按行政许可法规定和国务院国发[2003]23号通知及国办发[2003]84号《关于进一步推进省级政府行政审批制度改革意见的通知》精神，对行政许可实施主体以及行政许可项目和依据进行清理。在清理过程中，遇到一些不甚明确，难以把握的问题，同时也发现个别法规在问题表述和贯彻执行中存在的问题，为此，特请示并提出建议如下：

一、立法法颁布以前，国家出台了一批由国务院批准，部委发布的规章，对这类规章在行政许可项目清理中，是按国务院的行政法规处理，还是按部委规章处理？能否作为行政许可项目的合法设立依据？

二、国法办《行政许可法有关问题解答》中将“机动车登记”不作为行政许可。清理中，有的同志提出，根据《道路交通安全法》的规定，机动车登记是机动车取得牌证、上路行使的前提，符合《行政许可法》第二条的规定，应是行政许可。我们认为，这种意见有一定道理，根据《道路交通安全法》的规定，机动车登记不仅仅是对民事权利的确认，也是对社会事务的管理，应是一种许可行为，类似的还有船舶登记等行为。对此，我们在清理时，将机动车登记、船舶登记等作为许可行为处理，这样作是否妥当。

三、“税费减免审批”在清理中有二种意见，一种意见认为是许可，另一种意见认为不是许可。我们认为，此类审批是对公民、法人或其他组织承担的特定义务的免除，不应按许可对待。

四、“园林绿化企业资质”这一许可项目，法律依据不明确，《城市绿化条例》第十六条规定，城市绿化工程的施工，应委托持有相应资质证的单位承担。建设部门据此设定了“城市园林绿化企业资质”。我们认为：1.《城市绿化条例》的规定有歧义，既可理解为有建设工程资质的单位，又可理解为有绿化资质的单位，因此，不能认为《城市绿化条例》设定了这么一个许可事项。2.根据行政许可法规定，资质类许可应当是需要确定具备特殊信誉、特殊条件或特殊技能的事项，城市绿化工程的施工，并不必需要具备上述特殊条件。因此，我们建议，取消建设部门设立的“城市园林绿化企业资质”，修改《城市绿化条例》相关规定。

五、“施工图设计文件审查”是《建筑工程质量管理条例》设定的许可项目，其审查的主体是县级以上人民政府建设行政主管部门或其他有关部门。但实践中，这项工作由于专业技术性强，行政机关往往承担不了审查任务，将其委托下属或有关事业单位审查，这种作法不符合许可法的规定，我们建议，修改《建筑工程质量管理条例》，将此审查工作交由有关机构审查，或将其作为施工许可证审查中的一项内容，在办理施工许可证时一并审查。

以上请示妥否，请批复。