承租人转租房屋是否也转让了房屋的优先购买权
作者：王卫国 江西省吉水县人民法院
案情：
2001年3月，胡某租赁赵某一间店面经营百货，租期5年，租金9万元，于每年3月10日前交付当年租金18000元。2003年2月，胡某因经营不善，将该店面转租给刘某，并由刘某交付了当年的租金给胡某转交。2004年初，赵某向刘某表示因资金周转困难欲出售该店面，刘某则表示没钱买下。同年4月，赵某将店面出售给罗某，在办理产权变更登记时，胡某以赵某出售店面未通知自己，侵犯其优先购买权为由起诉要求确认赵某与罗某的出售店面合同无效。
分歧意见：
第一种意见认为：本案胡某享有诉争店面的优先购买权，赵某与罗某的出售店面合同无效。
理由是：胡某承租赵某店面期间，经出租人的默示同意，将店面转租给刘某，我国《合同法》法第224条第一项规定，“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。”为此，胡某仍享有租赁店面的优先购买权。尽管本案赵某在出售店面前通知了次承租人刘某，根据合同相对性原则，刘某不能代替胡某享有优先购买权，赵某未在合理期限内通知胡某而出售出租店面，侵犯了胡某的优先购买权，赵某与罗某的出售店面合同无效。
第二种意见认为：本案胡某已丧失对诉争店面的优先购买权，其要求确认赵某与罗某出售店面合同无效的请求应予驳回。
理由是：胡某经出租人的默示同意，将店面转租给刘某，即在刘某与胡某之间成立了一个新的租赁关系，胡某源于原租赁关系享有的优先购买权已转移至刘某享有，故胡某实际上不再享有优先购买权。赵某出售店面前已通知刘某，刘某也放弃了优先购买权，赵、罗之间的买卖关系未侵犯胡某的优先购买权，应驳回胡某的请求。
评析：
我国《合同法》第230条规定，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。” 国务院《城市私有房屋管理条例》第11条也规定，“房屋所有人出卖出租房屋，须提前三个月通知承租人。在同等条件下承租人有优先购买的权利”，这是关于房屋承租人优先购买权的法律规定。但我国法律对 承租人已将租赁房屋转租后承租人的优先购买权未作明确的规定。
我国确立房屋承租人的优先购买权制度的宗旨是：维护承租人在租赁房屋期间形成的依赖关系，特别是居住房屋的依赖关系，体现了社会中的一种基本人权关系；维护承租人对财产的稳定使用的状况，发挥财产利用的最大效能，促进长期投资。承租人对租赁物的使用与收益，形成了与租赁物的依赖关系，而这正是立法赋予承租人优先购买权藉以稳定承租人与出租人的法律关系、确保承租人对租赁物的依赖从而维护承租人利益的原因所在。
经过出租人的同意的转租受法律的保护，在合法的转租中，承租人将对租赁物的使用收益权转让给次承租人，在使用收益过程中形成的与租赁物的依赖关系也随之转移，为此，法律基于该依赖关系设立的优先购买权应属转租内涵中的应有之义，即承租人在转租房屋的同时，已将房屋的优先购买权一并转移，由次承租人实际享有房屋的优先购买权，承租人不再享有房屋的优先购买权。
综上，笔者赞同第二种意见。
新乡市人民政府关于印发《新乡市目标管理责任制考核奖惩办法(试行)》的通知
河南省新乡市人民政府
新乡市人民政府关于印发《新乡市目标管理责任制考核奖惩办法(试行)》的通知
新政[2006]36号
各县(市)、区人民政府,市人民政府各部门:
《新乡市目标管理责任制考核奖惩办法(试行)》已经市政府第４３次常务会议通过,现予印发,望遵照执行。
二○○六年十二月十四日
新乡市目标管理责任制考核奖惩办法(试行)
为保证省政府下达我市的各项目标和上级交办任务的圆满完成,促进全市经济社会持续、健康发展,特制定本办法。
一、考核原则
(一)坚持日常考核与年度考核相结合;
(二)坚持增幅考核与增量考核相结合;
(三)坚持以经济工作为重点;
(四)坚持注重可持续发展。
二、考核范围和内容
(一)考核范围
各县(市)、区人民政府、市政府各部门和驻市有关单位均属考核对象。
(二)考核内容
１.责任目标
市政府与各责任单位签订目标责任书的所有内容,以及市政府当年追加的目标。
２.上级交办任务市委常委会议纪要、市政府常务会议纪要、市委市政府及“两办”文件中要求完成的工作和上级交办的其它任务。３.创造性工作业绩勇于创新、开拓进取,工作取得突出成绩,尤其是招商引资、引进项目、争取上级支持资金、融资、运用上级优惠政策等方面取得的显著成绩。
４.工作差错
工作差错包括重大工作差错和一般工作差错。
重大工作差错:工作被市级以上领导机关(含市级)通报批评的;对市政府交办事项以种种借口推诿扯皮的;市政府要求上报的材料不能按时上报或上报内容不真实、数据不准确的;对招商引资、项目建设等重点工作和我市对外形象产生严重不利影响的;被省以上(含省级)新闻媒体曝光,经查证属实或基本属实的;凡需提供目标完成情况认定依据的单位不上报的;群众集体上访(５０人以上)在市新区综合办公楼前滞留超过１小时,通知有关单位主要领导不到的;市政府召开各类会议无故不到的;自行变更市政府下达的责任目标内容。
一般工作差错:上报市政府的公文不按规定程序报送或被退回重报的;凡需提供目标完成情况认定依据的单位上报不及时的;市政府办公室检查各单位值班情况发现脱岗、漏岗被通报批评。
积极做好争先创优工作,某项工作在全省排序后５位的,列入考核并按照本考核办法记分规定扣分。
三、考核程序
(一)日常考核
各责任单位在完成阶段性目标时,应及时报告市政府,市政府目标办予以核实后记入目标管理台帐。
(二)定期考核
每季度结束后１５日内,责任单位对各项目标内容进行自查自评,并向市政府报告责任目标执行情况;提供依据的单位应于每季度结束后１５日内向市政府报告目标责任相关单位的相关目标完成情况。市政府将对完成进度慢或质量不高的给予通报批评。
(三)年度考核
年度结束后,各责任单位向市政府写出年度责任目标执行情况报告,并填写《新乡市目标管理责任制考核表》,市政府组织考核组进行复查核实。
(四)综合评定
县(市)、区:省定目标有１项未完成或其它目标有３项(含３项)以上未完成的,不得进入评优序列;省定目标有３项未完成或其他目标有５项(含５项)以上未完成的,不得进入评先序列。
市直单位:有１项目标未完成的,不得进入评优评先序列;未承担上级交办任务的单位,在完成年度目标任务的基础上,创造性工作业绩计分在前１０名的方可进入评优评先序列。
总体目标完成度低于７０%的责任单位为目标未完成单位。
综合评定结合责任单位的年度责任目标、上级交办任务、创造性工作业绩、工作差错等情况进行排序后,报市政府常务会议审定。
具有下列情形之一的,取消评优评先资格:
１.目标考核时上报的数据不真实、不准确,故意虚报或瞒报的;
２.年度内被市委、市人大、市政府、市政协通报批评或警示３次(含３次)以上的;
３.计划生育工作受到黄牌警告的;
４.消防、安全生产出现重大事故的(市直单位发生一般事故);
５.区域、系统内社会治安综合治理工作被一票否决的;
６.党风廉政建设工作发生重大案件或多起案件的;
７.年度工作中出现其它重大问题的。
四、考核依据
(一)量化目标,以统计部门和相关单位提供的数据资料为依据。
(二)非量化目标,由相关单位提供依据,经考核组核实后认定;没有相关单位提供依据的,由责任单位提供原始依据。
(三)对有时限要求的目标,市政府目标办组织单独考核,考核结果作为年度综合考核依据。
(四)创造性工作业绩的认定,以相关原始资料为依据。
(五)工作差错和上级交办任务完成情况,以市委、市政府“两办”日常记录的台帐为依据。
五、分值设定
目标基础分值设定为１００分。具体每项目标的分值由考核组根据目标的难易程度进行设定(科技进步、可持续发展目标加大分值)。公共目标不设分值,实行倒扣分制;一票否决的目标不设分值。
(一)责任目标计分标准
完成目标得基本分,未完成的扣除该项目标基本分。有时间进度要求未按时间进度完成的扣除该项目标基本分的５０%,年终仍未完成的按该项目标的基本分双倍扣分。
增幅增量目标:以省政府下达我市的目标表述为依据,省政府以增幅目标下达的,考核时增幅占７０%的权重;省政府以总量下达的,考核时增量占７０%的权重。考虑增幅增量两者的因素,以７/３的权重比例,合并计算该项目标的成绩,第１位加１.２分,其它位次依次递减０.１分。
无法同比的增幅、增量目标:完成目标计基本分,成绩特别突出的可酌情加分(超出全省平均数或平均增幅)。
非量化目标:完成目标计基本分,未完成的扣除该项目标基本分。
部门承担的全局性发展目标:完成目标计基本分,成绩特别突出的加该项目标基本分的５０%(该项工作目标在全省的位次处前３名)。
凡赴京、省、市集体上访的,每发生一批次分别扣除５分、３分、１分。
对目标完成情况无据可查的按未完成对待。
(二)上级交办任务实行扣分制
每一项任务未按时完成或完成情况不被领导认可的,责任单位扣２分,配合单位扣１分;交办任务返回重办仍未按时完成或不被领导认可的加倍扣分。
(三)创造性工作业绩实行加分制
１.工作得到省部级以上或同级领导肯定的,国家级每次加５分、省部级每次加３分;工作经验同时得到推广的,国家级每次加１０分、省部级每次加６分。
２.争取国家、省级各类支持资金成绩特别突出的按比例加分(在完成年度目标的基础上超出全省平均数的部分)。
３.金融部门支持地方经济发展,每新增中长期贷款１亿元加２分(在完成当年该项目标的基础上),加分不设上限。
４.积极招商引资(境内)、引进符合我市投资政策的项目,县(市)区超出目标部分每增加３０００万元加１分;市直综合委局(主要引资单位)超出目标部分每增加１０００万元加１分;其它单位每引资５００万元加１分。加分不设上限(引进资金以实际到帐、引进项目以落地为准)。
(四)工作差错实行扣分制
重大工作差错每次扣５分,一般工作差错每次扣２分,累计扣分不封顶。争先创优方面有关规定:某项工作在全省排序后５位的,一项扣５分。
六、奖励与惩处
(一)县(市)、区
１.综合评定的排序,确定３-４名为目标管理优胜单位;３-４名为目标管理先进单位。
２.综合评定为优胜单位的,市政府授予“目标管理优胜单位”荣誉称号并给予一次性物质奖励(１０万元),对其责任人记三等功一次;连续３年获得优胜单位荣誉称号的,其领导班子成员各记三等功一次。
３.综合评定为先进单位的,市政府授予“目标管理先进单位”荣誉称号并给予一次性物质奖励(７万元)。
４.重点工作单项奖。完成年度重点目标或重点项目成绩特别突出的,市政府授予“重点工作先进单位”荣誉称号并给予一次性物质奖励(１万元)。根据考核年度的实际情况,设重点工作单项奖１-２名。
５.未完成目标的单位,市政府将给予通报批评。连续两年未完成目标的单位,建议市委对其主要领导的工作予以调整。
(二)市直单位
１.综合评定排序前１０名的为目标管理优胜单位,１１-３０名为目标管理先进单位。
２.综合评定为优胜单位的,市政府授予“目标管理优胜单位”荣誉称号并给予一次性物质奖励(人均３００元),领导班子成员及其干部职工年度考核时,干部职工优秀比例可在１０%的基点上提高２个百分点;连续３年获得优胜单位的,其领导班子成员各记三等功一次。
３.综合评定为先进单位的,市政府授予“目标管理先进单位”荣誉称号并给予一次性物质奖励(人均２００元),领导班子成员及其干部职工年度考核时,干部职工优秀比例可在１０%的基点上提高１个百分点。
４.重点工作单项奖。完成年度重点目标或重点项目成绩特别突出的,市政府授予“重点工作先进单位”荣誉称号并给予一次性物质奖励(人均１００元)。根据考核年度实际情况,设重点工作单项奖４-６名。
５.综合评定为完成目标单位的,领导班子成员及其干部职工年度考核时,可按１０%的比例评定优秀格次。
６.未完成目标的单位,市政府给予通报批评。领导班子成员及其干部职工年度考核时,取消领导班子成员的评优资格,干部职工评定优秀比例不得突破８%;连续两年未完成目标的单位,领导班子成员及其干部职工年度考核时,取消领导班子成员及其干部职工的评优格次,同时建议市委对其主要领导的工作予以调整。
七、附则
(一)考核工作在市政府直接领导下进行,由市政府秘书长负责组织实施。
(二)责任目标签订后,无特殊情况不予变更,因客观情况及政策因素等确需变更的,应提前向市政府书面报告,自行变更或未及时报告的不予认可。
(三)在适用本办法发生重复计分时,应就同一事实只计一次。
(四)县(市)区人民政府和属市财政开支的政府部门的奖励资金由市财政支付,非市财政开支的部门的奖励资金由本单位自筹。
(五)本办法由市政府办公室负责解释。
(六)本办法从发布之日起执行,原《新乡市目标管理责任制考核奖惩办法(试行)》(新政〔２００４〕７２号)同时废止。
