关于企业资产损失税前扣除政策的通知
财政部 国家税务总局
关于企业资产损失税前扣除政策的通知
财税[2009]57号
各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、国家税务局、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：
根据《中华人民共和国企业所得税法》和《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（国务院令第512号）的有关规定，现就企业资产损失在计算企业所得税应纳税所得额时的扣除政策通知如下：
一、本通知所称资产损失，是指企业在生产经营活动中实际发生的、与取得应税收入有关的资产损失，包括现金损失，存款损失，坏账损失，贷款损失，股权投资损失，固定资产和存货的盘亏、毁损、报废、被盗损失，自然灾害等不可抗力因素造成的损失以及其他损失。
二、企业清查出的现金短缺减除责任人赔偿后的余额，作为现金损失在计算应纳税所得额时扣除。
三、企业将货币性资金存入法定具有吸收存款职能的机构，因该机构依法破产、清算，或者政府责令停业、关闭等原因，确实不能收回的部分，作为存款损失在计算应纳税所得额时扣除。
四、企业除贷款类债权外的应收、预付账款符合下列条件之一的，减除可收回金额后确认的无法收回的应收、预付款项，可以作为坏账损失在计算应纳税所得额时扣除：
（一）债务人依法宣告破产、关闭、解散、被撤销，或者被依法注销、吊销营业执照，其清算财产不足清偿的；
（二）债务人死亡，或者依法被宣告失踪、死亡，其财产或者遗产不足清偿的；
（三）债务人逾期3年以上未清偿，且有确凿证据证明已无力清偿债务的；
（四）与债务人达成债务重组协议或法院批准破产重整计划后，无法追偿的；
（五）因自然灾害、战争等不可抗力导致无法收回的；
（六）国务院财政、税务主管部门规定的其他条件。
五、企业经采取所有可能的措施和实施必要的程序之后，符合下列条件之一的贷款类债权，可以作为贷款损失在计算应纳税所得额时扣除：
（一）借款人和担保人依法宣告破产、关闭、解散、被撤销，并终止法人资格，或者已完全停止经营活动，被依法注销、吊销营业执照，对借款人和担保人进行追偿后，未能收回的债权；
（二）借款人死亡，或者依法被宣告失踪、死亡，依法对其财产或者遗产进行清偿，并对担保人进行追偿后，未能收回的债权；
（三）借款人遭受重大自然灾害或者意外事故，损失巨大且不能获得保险补偿，或者以保险赔偿后，确实无力偿还部分或者全部债务，对借款人财产进行清偿和对担保人进行追偿后，未能收回的债权；
（四）借款人触犯刑律，依法受到制裁，其财产不足归还所借债务，又无其他债务承担者，经追偿后确实无法收回的债权；
（五）由于借款人和担保人不能偿还到期债务，企业诉诸法律，经法院对借款人和担保人强制执行，借款人和担保人均无财产可执行，法院裁定执行程序终结或终止（中止）后，仍无法收回的债权；
（六）由于借款人和担保人不能偿还到期债务，企业诉诸法律后，经法院调解或经债权人会议通过，与借款人和担保人达成和解协议或重整协议，在借款人和担保人履行完还款义务后，无法追偿的剩余债权；
（七）由于上述（一）至（六）项原因借款人不能偿还到期债务，企业依法取得抵债资产，抵债金额小于贷款本息的差额，经追偿后仍无法收回的债权；
（八）开立信用证、办理承兑汇票、开具保函等发生垫款时，凡开证申请人和保证人由于上述（一）至（七）项原因，无法偿还垫款，金融企业经追偿后仍无法收回的垫款；
（九）银行卡持卡人和担保人由于上述（一）至（七）项原因，未能还清透支款项，金融企业经追偿后仍无法收回的透支款项；
（十）助学贷款逾期后，在金融企业确定的有效追索期限内，依法处置助学贷款抵押物（质押物），并向担保人追索连带责任后，仍无法收回的贷款；
（十一）经国务院专案批准核销的贷款类债权；
（十二）国务院财政、税务主管部门规定的其他条件。
六、企业的股权投资符合下列条件之一的，减除可收回金额后确认的无法收回的股权投资，可以作为股权投资损失在计算应纳税所得额时扣除：
（一）被投资方依法宣告破产、关闭、解散、被撤销，或者被依法注销、吊销营业执照的；
（二）被投资方财务状况严重恶化，累计发生巨额亏损，已连续停止经营3年以上，且无重新恢复经营改组计划的；
（三）对被投资方不具有控制权，投资期限届满或者投资期限已超过10年，且被投资单位因连续3年经营亏损导致资不抵债的；
（四）被投资方财务状况严重恶化，累计发生巨额亏损，已完成清算或清算期超过3年以上的；
（五）国务院财政、税务主管部门规定的其他条件。
七、对企业盘亏的固定资产或存货，以该固定资产的账面净值或存货的成本减除责任人赔偿后的余额，作为固定资产或存货盘亏损失在计算应纳税所得额时扣除。
八、对企业毁损、报废的固定资产或存货，以该固定资产的账面净值或存货的成本减除残值、保险赔款和责任人赔偿后的余额，作为固定资产或存货毁损、报废损失在计算应纳税所得额时扣除。
九、对企业被盗的固定资产或存货，以该固定资产的账面净值或存货的成本减除保险赔款和责任人赔偿后的余额，作为固定资产或存货被盗损失在计算应纳税所得额时扣除。
十、企业因存货盘亏、毁损、报废、被盗等原因不得从增值税销项税额中抵扣的进项税额，可以与存货损失一起在计算应纳税所得额时扣除。
十一、企业在计算应纳税所得额时已经扣除的资产损失，在以后纳税年度全部或者部分收回时，其收回部分应当作为收入计入收回当期的应纳税所得额。
十二、企业境内、境外营业机构发生的资产损失应分开核算，对境外营业机构由于发生资产损失而产生的亏损，不得在计算境内应纳税所得额时扣除。
十三、企业对其扣除的各项资产损失，应当提供能够证明资产损失确属已实际发生的合法证据，包括具有法律效力的外部证据、具有法定资质的中介机构的经济鉴证证明、具有法定资质的专业机构的技术鉴定证明等。
十四、本通知自2008年1月1日起执行。
财政部 国家税务总局
二○○九年四月十六日
固原市人民政府关于印发《固原市房地产市场管理办法》的通知
宁夏回族自治区固原市人民政府
固原市人民政府关于印发《固原市房地产市场管理办法》的通知
固政发〔2009〕14号
各县（区）人民政府，市政府各部门、直属机构，各事企业单位：
《固原市房地产市场管理办法》已经2009年2月17日市人民政府第22次常务会议通过，现予以印发，请认真贯彻执行。
固原市人民政府
二〇〇九年二月十七日
固原市房地产市场管理办法
第一章 总 则
第一条 为加强房地产市场管理，规范房地产开发建设行为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《宁夏回族自治区城市房地产开发经营管理条例》、住房与城乡建设部《关于规范房地产开发企业开发建设行为的通知》等有关法律法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称房地产市场，是指房地产项目申报、审批，土地出让，施工许可，商品房预(销)售，以及与房地产有关的物业管理、中介服务、广告宣传等行为和活动的场所。
第三条 市建设局是市房地产市场的行政主管部门。市房产管理局具体对市房地产市场实施监督管理。
市国土资源、财政、监察、发改、公安、城管、税务、工商等部门根据职责协同做好房地产市场管理工作。
第四条 在固原市城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产经营，实施房地产管理，应当遵守本办法。
第二章 房地产开发和经营管理
第五条 房地产开发，是指房地产开发企业在依法取得的房地产开发项目用地上进行基础设施建设、房屋建设的行为。
房地产经营，是指房地产开发企业将其开发的房地产开发项目或者商品房依法转让或者销售、出租给他人的行为。
第六条 房地产开发项目不符合条件或者有下列情形之一的房地产开发企业，房地产行政主管部门不予审批或同意其新开发建设项目：
（一）未取得房地产开发企业资质证书或者超越其资质等级、挂靠资质等从事房地产开发经营业务的；
（二）自治区外房地产开发企业未登记备案的；
（三）房地产开发项目资本金达不到规定标准的；
（四）已开发建设项目拖欠工程款，信用等级低，有严重不良行为记录的。
第七条 房地产开发项目应当符合城市规划要求，项目设计方案必须经建设行政主管部门同意，不得擅自改变经批准的项目设计方案内容，否则，不予核发商品房预售许可证。
第八条 房地产项目资本金应占项目总投资的比例不得低于20%，否则，不得招投标。
第九条 房地产开发企业必须在土地使用权出让合同签订之日起15日内，或者收到划拔土地使用权批准文件之日起15日内，到房地产行政主管部门申领并按规定填报房地产开发项目手册；对不申领、填报房地产开发项目手册的房地产开发企业,不予办理施工许可、预售许可等手续。房地产行政主管部门依法对项目建设情况进行核查、抽查和监督管理。
第十条 房地产开发企业预售商品房必须取得商品房预售许可证。预售商品房时，应向预购人出示商品房预售许可证，与承购人签订商品房预售合同。房地产开发企业自签约起30日内，向房地产行政主管部门办理登记备案。
在未取得商品房预售许可证之前不得以认购（包括内部认订、登记、选号等）形式收取任何预定款或变相预售商品房，不得一房多售。
取得商品房预售许可证的，发布商品房广告必须载明商品房预售许可证的证号，内容应当真实、准确；未取得商品房预售许可证的项目，不得在新闻媒体上发布商品房销售广告。
第十一条 从事房地产咨询、价格评估、经纪等活动的中介服务机构，应当在领取营业执照后1个月内，持相应的执业资格证书，到登记机关所在地房地产行政主管部门备案。不得超越资质范围、挂靠资格证书、非法从事房地产中介服务活动；自治区外中介机构在本市从事中介服务活动，应当持执业资格证书到房地产行政主管部门办理登记、备案手续，并接受房地产行政主管部门的监督管理。
第十二条 住宅小区等群体房地产开发项目竣工，房地产行政主管部门应当组织工程质量监督、规划、消防、人防等相关部门或者单位对下列内容进行综合验收：
（一）规划设计条件的落实情况；
（二）规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；
（三）拆迁安置方案的落实情况；
（四）物业管理的落实情况；
（五）法律法规规定的其他情况。
住宅小区竣工综合验收合格后，房地产开发企业应持相关材料在15日内向房地产行政主管部门备案。
第十三条 房地产开发企业在实施开发项目时必须制定前期物业管理和承接验收制度，并选聘具备相应资质的物业服务企业实施物业管理。
房地产开发企业向购买人交付商品房时，必须提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，并严格按照住宅质量保证书承诺的内容进行保修。
第三章 职责划分
第十四条 国土资源部门负责房地产开发项目土地出让管理，依法查处房地产开发企业在土地招、拍、挂出让中的违法违规行为。
第十五条 财政部门负责监督落实有关房地产财税政策。
第十六条 监察部门负责查处有关房地产管理活动中违纪违法案件。对相关部门履行职责情况进行监督检查。
第十七条 发改(物价)部门加强对房地产开发企业发布虚假销售价格和在房价外违规收费等行为进行监督检查；依法查处房地产交易过程中违反价格法律法规规定的行为。
第十八条 公安部门应当依法打击房地产市场管理中非法融资、合同诈骗、欺行霸市、敲诈勒索等扰乱房地产市场秩序的行为。
第十九条 城管部门负责对城市规划区内擅自进行开发建设的违法建筑进行查处。
第二十条 税务部门负责落实房地产税收政策和税收征管措施；对房地产开发企业纳税情况开展专项税务检查。
第二十一条 工商行政管理部门负责房地产开发企业、房地产中介服务机构广告发布行为的监督管理，严格市场准入制度。查处商品房预（销）售中侵害消费者合法权益的违法行为。依法打击虚假出资、抽逃注册资本(金)、无证或者超范围从事房地产开发经营等行为。
第四章 罚则
第二十二条 违反本办法第六条规定，未取得资质证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的，由房地产行政主管部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款，并提请建议自治区建设行政主管部门对房地产开发企业的资质予以降级或注销。
第二十三条 违反本办法第七条规定，违反建设工程规划许可证的规定进行建设，由建设行政主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价5%以上10%以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，并可处以建设工程造价10%以下的罚款。
第二十四条 违反本办法第十条规定，擅自预售商品房的，由房地产行政主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，并可处以已收取的预付款1%以下的罚款。
第二十五条 违反本办法第十条规定，发布虚假广告的，由工商行政管理部门依照有关法律法规进行处罚。
第二十六条 违反本办法第十一条规定，未取得房地产中介资格擅自从事房地产中介业务的，由房地产行政主管部门责令停止房地产中介业务，并可处以1万元以上3万元以下的罚款；超过营业范围从事房地产中介活动的，处以1万元以上3万元以下的罚款。
第二十七条 违反本办法第十二条规定，未经验收的房地产项目交付使用的，房地产行政主管部门责令限期补办验收手续；逾期不补办验收手续的，由房地产行政主管部门组织有关部门和单位进行验收，并处10万元以上30万元以下的罚款；将验收不合格的房屋交付使用的，由房地产行政主管部门责令限期返修，并处交付使用的房屋总造价2%以下的罚款；情节严重的，由工商行政管理部门依照规定，吊销营业执照；给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。
第二十八条 违反本办法第十三条规定，未按规定提供住宅质量保证书、使用说明书或者未按住宅质量保证书的承诺进行保修的，房地产行政主管部门可向自治区建设行政主管部门提请建议降低资质等级，并可处以1万元以上2万元以下的罚款。
第二十九条 房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员，在房地产开发经营管理工作中不依法履行监督管理职责，或者对违法违规行为不予查处的，给予行政处分。
第五章 附则
第三十条 本办法由固原市建设局负责解释。
第三十一条 本办法自发布之日起施行。
