用公证手段解决未成年人名下的房产权过户问题
丁选旺
案情简介
张某和李某于前年为其9岁的儿子小张在本市区购买了一套商品房，并以小张的名字办理了房产权证。现小张的父母通过房产中介将该商品房卖给了他人，但房地产交易所（房产登记机关）不给办过理户手续，原因是房产证上是小张的名字，小张尚未成年，签字无效，其他人代签字也不行。房产中介所经办人小高来到我处咨询，说交易所不给办过户，只好为买卖双方拟一个协议，大致意思是，该商品房已卖给购房者，产权归购房者所有，等小张成年后，再办理产权过户手续，并为双方设立了违约条款，还提出将该协议进行公证，并咨询可有其它办法能够解决未成年人名下的房地产权变更过户问题。
法理分析
父母以未成年子女名义购买房屋，并以未成年子女名字办理房产权证，这样的情况越来越多，各地在办理转移变更登记此类房产权的做法也不尽相同。房产登记机关许可将房产所有权登记在未成年人名下。《民法通则》第9条 “公民从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。”第10条规定： “公民的民事权利能力一律平等。”体现了无论是成年人还是未成年人，人人都享有民事权利能力，可以平等享有申请房屋所有权登记和处分房屋所有权的资格，况且城市房地产管理法并未禁止房产权不得登记在未成年人名下。但房产登记机关在办理将未成年人名下的产权转移变更登记时，是非常慎重的。有些经办人员按照我国《民法通则》的相关规定，要求必须提供为了未成年人利益的证明材料，同时又很难轻信所有监护人提供的这类证明材料，有的地方为了“慎重”起见，直接告知当事人不能办理该类房产权的转移变更登记手续。
如何解决转移变更未成年子女名下的房产权呢？处理被监护人的财产的必备要件是什么？虽然是父母出资购买的，产权登记为未成年人的姓名，按我国《民法通则》、《城市房地产管理法》等相关规定，一旦产权证办在未成年人名下，该未成年人即为该房产的当然所有者。如须转移变更登记未成年人名下的房产权，实际上就是处理未成年人的财产，作为父母（监护人）是可以处理属于未成年子女的财产，但绝对无权随意处理，前提必须是为了未成年人的利益，否则，按《民法通则》第18条“除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产……侵害被监护人的合法权益的，应当承担责任；给被监护人造成财产损失的，应当赔偿损失”这一规定，擅自处分了未成年人的房产，那就应当由该法定监护人承担民事责任。
关于“为未成年人的利益”的表现方式，《民法通则》第18条只粗略地规定了：“……除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产”，我国相关法律法规对“为未成年人的利益”也未作具体的、明文解释，但通常可以理解为：只为被监护人设定权利没有设定义务的，肯定属于“为被监护人的利益”的情形；只为被监护人设定义务而没有设定权利或者权利小于义务的，肯定不属于“为被监护人的利益”的情形。主要表现为父母出于未成年子女健康成长或受教育等必要，如子女上学、治病需要大笔费用，未成年人致人伤害，须支付大笔赔偿费用，未成年人的房屋被列入拆迁范围，父母代签协议等。除上述情况之外，父母不得以任何理由出卖、赠与、分割、设定抵押等处分未成年子女名下的房产。
关于“为未成年人的利益”证明材料的真实性，前面讲了提供的这类证明材料很难让产权登记机关轻信，现实生活中确实存在这样一些现象，有许多父母在为子女购置房屋以后，在子女尚未成年时就要将房屋出卖。未成年人的父母处分房产大多不是为了未成年人的利益，如有的父母为了经营资本需要贷款，便动用未成年人的房屋进行抵押，有的父母因各种原因而负债累累需要偿债，有的父母因家境破落，为重整家业的需要出卖未成年人的房产等。怎样才能充分体现出“为未成年人的利益”证明材料的真实性并被有关机关采纳呢？公证书是其真实性最好的体现，证明是一种普遍的现象，《现代汉语词典》中对证明的解释是“用可靠的材料来表明或断定人或事物的真实性”，证明形式有民间证明、合同鉴证、律师见证等，但经过公证证明的法律文书具有最高的证据效力，其效力是法定的。因此，“为未成年人的利益”证明材料的真实性、合法性可凭借公证文书而体现。
笔者认为有两种出证方式，其一是未成年人的父母就转移变更登记未成年人名下的房产权是“为未成年人的利益”发表声明，公证机构对该声明书进行公证；其二是未成年人的父母在房屋买卖合同中注明其转移变更登记未成年人名下的房产权是“为未成年人的利益”，公证机构对该房屋买卖合同进行公证。不管以哪种方式出证，必须做到父母及产权证登记的未成年人都应到场，并提供夫妻、子女关系证明，产权证明，声明书或房屋买卖合同，为未成年人利益的相关证明材料，如病历，入学通知、法院判决书等。制作谈话笔录，询问父母双方的意见，告知其权利和义务，如该未成年人已满10周岁，也应制作谈话笔录，就其父母提供的为未成年人利益的相关证明材料进一步核实。特别重要的是应在笔录中告知当事人，如作虚假陈述、提供虚假材料、骗取公证书的后果及应承担的责任。声明书或房屋买卖合同中应写明转移变更登记未成年人名下的房产权是“为未成年人的利益”及理由，并承诺承担一切法律责任。未成年人的父母应在公证员面前在声明书或房屋买卖合同上签字。出证的内容主要是对当事人签字的真实性进行公证。
本案咨询人小高所提的协议，并非不可以公证，但仍需提交为未成年人利益的相关证明材料，且协议履行期限跨度较长，不确定因素较多，况且《城市房屋权属登记管理办法》第5条规定，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。从根本上来讲，签订这样的协议不是解决未成年人名下的房地产权过户的根本方法。
本案点评
对监护人处分未成年子女财产的行为，是否一概无效呢？对此《民法通则》第18条第一款规定得非常清楚，即“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。”从上述条款的规定看，法律并没有完全禁止监护人处分未成年子女的财产。
对由父母出资购买，登记在子女名下的不动产，在父母做监护人的情况下，处分子女的财产，审查时可以从宽；对监护人处分被监护人以继承或接受赠与等方式得到的财产，审查时应从严。也就是说被监护人产权来源情况，应是公证员承办该类案件时审查的重点。
云南省供用电条例
云南省人大常委会
云南省供用电条例
（２００４年３月２６日云南省第十届人民代表大会常务委员会第八次会议通过）
省十届人大常委会公告
第１０号
《云南省供用电条例》已由云南省第十届人民代表大会常务委员会第八次会议于２００４年３月２６日审议通过，现予公布，自２００４年６月１日起施行。
云南省人民代表大会常务委员会
２００４年３月２６日
第一章 总则
第一条 为了规范供用电行为，维护供用电秩序，保障供电企业和用户的合法权益，促进经济社会发展，根据《中华人民共和国电力法》、国务院《电力供应与使用条例》等法律、法规，结合本省实际，制定本条例。
第二条 本省行政区域内的供电企业、用户及与供用电活动有关的单位和个人，应当遵守本条例。
第三条 县级以上人民政府电力行政主管部门负责本行政区域内供用电的行政管理工作。
电力监督管理工作依照国家有关规定执行。
第四条 供电企业与用户应当遵循平等自愿、协商一致、诚实信用的原则，正确行使权利和履行义务。
供电企业应当做好供用电服务工作，提高服务水平。第二章 供用电设施的规划建设和保护
第五条 县级以上人民政府应当将城乡电网的建设与改造规划纳入电力发展规划和城乡建设总体规划，安排供用电设施用地、输配电线路走廊和电缆通道。
建设、规划、国土、林业、水利、交通等行政主管部门在审批项目时，对可能影响供用电设施安全运行的，应当听取当地电力行政主管部门的意见；意见不一致的，由同级人民政府协调解决。
供用电企业应当按照城乡电网的建设与改造规划，做好供用电设施的建设和运行管理工作。
第六条 由用户投资建设的供电设施涉及公用性质或者属于公用线路规划走廊的，供电企业在保证原用户用电容量的前提下，有权通过其设施向其他用户供电。对以上供电设施的运行维护，供电企业应当与产权人协商，达成协议，统一管理；协商意见不一致的，由电力行政主管部门负责协调处理。
第七条 架空电力线路设施重点保护区是指围绕导线的空间。该空间边缘距导线的最短距离为：１～１０千伏４米；３５～１１０千伏６米；２２０千伏８米；５００千伏１０米。
未经允许，任何人不得进入或者将物体置入架空电力线路设施重点保护区。植物生长进入架空电力线路设施重点保护区的，应当排除。
第八条 供用电设施保护区划定后，供用电设施产权人应当在供用电设施保护区设立警示标志，标明区域，电力行政主管部门应当检查并向社会公告。
任何单位、个人不得破坏供用电设施及其保护区警示标志。
禁止任何单位、个人实施可能危害供用电设施安全的行为。
第九条 架空电力线路设施重点保护区和供用电设施保护区划定后，出现障碍物危害供用电设施安全的，供用电设施产权人应当要求障碍物产权人及时排除；不排除的，由供用电设施产权人报请电力行政主管部门同意后排除。
在紧急避险的情况下，供用电设施产权人可以先行排除障碍物，事后应当及时向电力行政主管部门和障碍物产权人通报。
障碍物产权人对排除障碍物行为有异议的，可以申请电力行政主管部门处理，也可以依法提起诉讼。
第十条 未经供用电设施产权人同意，在供用电设施上擅自安装其他设施的，供用电设施产权人有权拆除，所需费用由侵权人承担；给供用电设施产权人造成损失的，侵权人应当依法赔偿损失。
第三章 电力供应
第十一条 供电企业应当按照国家规定的质量、计量标准向用户供电，并应当严格执行国家和省规定的电价收费标准。
供电企业的营业场所应当公示用电制度、收费项目及收费标准；向用户提供有关的法律、法规、规章及相关技术资料，方便用户查询。
供电企业应当简化程序，确定一个机构对外统一办理用电手续。
第十二条 供电企业应当对其维护管理的供用电设施的安全负责，定期检查、检修和试验，及时消除隐患，保证安全供电。
第十三条 供电企业供电设施尚未到达的地区，供电企业征得当地有转供能力的用户同意，可以委托其向附近的用户转供电力。委托转供电应当签订协议。
未经供电企业委托，任何单位不得擅自转供电。
第十四条 供电企业应当在用户每一个受电点内按照不同电价类别，分别安装用电计量装置；按照电价类别分别安装用电计量装置确有困难的，可安装总的用电计量装置，由供电企业与用户协商，核定不同电价类别用电量的比例。
用户用电结构发生变化时，应当及时重新核定电量比例。
第十五条 用电计量装置应当安装在供电设施与用电设施的产权分界处。不宜在产权分界处安装的，按照下列规定执行：
（一）专线供电的高压用户可以安装在供电变压器出口处；
（二）公用、共用线路供电的高压用户可以安装在用户一侧。
供电企业安装在用户处的用电计量装置，用户负有保护义务。
第十六条 供电企业的计量检定机构在各级质量技术监督部门的监督管理下，按照国家标准或者电力行业标准，对用于结算、收费的用电计量装置进行检定，确保电能计量准确，不得违规检定计量装置。
用户对计量结果有异议的，可以依法向其他法定计量检定机构申请检定。用户在申请检定期间，其电费仍应当按期交纳。因供电企业计量检定机构的过错，致使用户多交电费的，供电企业除退还多收的电费外，还应当承担用户申请重新检定计量装置而支出的必要费用。
第十七条 供电企业应当按时、准确抄表。容量３１５千伏安及以上的用户，供电企业可以每月分三次抄表，在抄表后５日内结清电费。
供电企业对用户可以预收电费，但不得超过用户一个月预计用电量的电费。
第十八条 供电企业在发、供电系统正常情况下，应当连续向用户供电，不得随意中止供电。
计划停电、限电时，供电企业应当事前公告用户、答复用户的询问，并按照政府确定的序位进行停电或者限电。引起停电或者限电的原因消除后，供电企业应当尽快恢复供电。
用户有危害供用电安全，扰乱正常供用电秩序行为的，供电企业可以立即中止供电，并向用户发出《制止违章用电通知书》。因不可抗力或者紧急避险，供电企业可以中止供电，但事后应当报电力行政主管部门备案并负责答复用户的询问。
第十九条 有下列情形之一的，供电企业有权对用户的生产经营用电中止供电：
（一）用户逾期未交清电费，自逾期之日起１５日仍未交清的；
（二）受电装置经有资质的单位检验不合格，在电力行政主管部门规定期限内仍未达到要求的；
（三）生产经营用户不在供电企业规定期限内退出私增用电容量设备或者补办增容手续的；
（四）擅自向外转供电的。
供电企业中止供电的，应当提前７日将中止供电通知书送达，并在中止供电前３０分钟将停电时间再次通知用户。中止供电可能会导致人身伤亡或者财产重大损失的，须报电力行政主管部门批准；电力行政主管部门应当自接到报送之日起７日内给予答复。
引起中止供电的原因消除后，供电企业应当及时恢复供电。
用户对中止供电有异议的，可以向电力行政主管部门投诉；电力行政主管部门应当依法处理，并向用户通报处理结果。
第二十条 供电企业可以对本供电营业区内的用户进行用电检查。用电检查包括下列内容：（一）用户受电、送电装置工程施工质量检验；（二）用户受电、送电装置中电气设备运行安全状况；（三）用户保安电源和非电性质的保安措施；（四）用户反事故措施；（五）用电计量装置、电力负荷监测装置、继电保护和自动装置、调度通讯等安全运行状况；（六）受电端电能质量状况；（七）危害供用电安全，扰乱正常供用电秩序的行为和窃电行为；（八）并网电源、自备电源并网安全情况。
用电检查人员违规操作给用户造成损失的，应当承担赔偿责任。
第二十一条 供电企业用电检查人员实施现场检查时，用电检查人员不得少于两人，并应当向被检查的用户出示用电检查证件。现场检查结束后，用电检查人员应当向用户出具《用电检查结果通知书》。用户应当为用电检查人员依法履行职责提供方便。
用户有权拒绝未出示用电检查证件的用电检查人员的检查，并可以向供电企业投诉；供电企业应当自接到投诉之日起５日内处理，并将处理情况告知用户。
第二十二条 生产经营用户破产、解散或者被吊销营业执照的，应当自宣告破产、决定解散或者被吊销营业执照之日起７日内向供电企业申请办理拆表销户手续；逾期未办理的，供电企业可以终止生产经营供电。在终止供电后，涉及生活用电的，用户应当重新办理用电手续。
第二十三条 各级人民政府应当加强农村用电的建设和管理工作，逐步实现同网同价。
县级以上人民政府及其电力行政主管部门在电力紧缺的情况下安排用电时，应当保证农村排涝、抗旱和农业季节性生产用电。
供电企业不得擅自减少农业和农村用电指标。
第四章 电力使用
第二十四条 供电区域内的单位、个人享有申请用电的权利，供电企业不得拒绝。
申请新装用电、临时用电、变更用电或者终止用电的单位、个人，应当依照供电企业公告的用电程序办理手续。在办完手续后，供电企业应当按照约定时间供电或者终止供电。
第二十五条 用户有权要求供电企业提供合格、可靠、持续的电力。
用户对供电可靠性有特殊要求的，应当与供电企业协商约定，并应当有非电性质的应急保安措施；建设工程设计规范要求配置自备电源的，用户应当配置。未按要求配置自备电源、未采取非电性质的应急保安措施，造成人身损害、财产损失的，由用户承担法律责任。第二十六条 城乡居民用户有权要求供电实现国家规定的一户一表、抄表到户；供电企业应当根据城乡电网的建设与改造规划有计划地实施。
小区物业管理单位对尚未实现一户一表、抄表到户的用户，应当执行与抄表到户的用户相同的电价。
第二十七条 用户应当对其用电设施的安全负责，加强用电管理，按照国家规定定期对用电设施进行检查、检修和试验，及时消除对电网安全和电能质量的不良影响，做到合理用电、安全用电。供电企业不承担因用户设备不安全所造成的损失。
第二十八条 用户应当按照国家和省核准的电价及用电计量装置的记录、规定的方式、期限或者合同约定的办法交纳电费，用户可以预存电费。
专用变压器供电、临时用电、安装预付费计量装置的用户应当按月预交电费；预交电费确有困难的用户可以先用电后交付电费，但应当依法提供担保。
用户在约定的期限内未交清电费的，应当承担违约责任。电费违约金从逾期之日起至交纳之日止计算。
电费违约金的计算，居民用户每日按照欠费总额的千分之一计算。其他用户，当年欠费部分每日按照欠费总额的千分之二计算；跨年度欠费部分每日按照欠费总额的千分之三计算。
第二十九条 用户对计量装置的记录、电价和电费收取有异议的，可以向供电企业查询，供电企业应当自查询之日起５日内答复。
对于用户的查询，供电企业逾期不答复或者不处理的，用户可以直接向电力行政主管部门或者价格行政主管部门、质量技术监督部门投诉，也可以向人民法院起诉。受理投诉的有关行政部门应当自接到投诉之日起７日内依法处理，并将处理结果告知用户。
第五章 供用电合同
第三十条 供电企业与机关、企业事业单位用户应当在供用电前 以书面形式签订供用电合同。
供电企业与其他用户签订供用电合同，可以参照前款规定执行。
第三十一条 供用电合同一般包括下列内容：（一）供电企业和用户的名称或者姓名、住所；（二）供电方式、供电质量、供电时间、计量方式和中断供电通知的送达方式；（三）供用电数量，其中月供用电量３００万千瓦时以上的，供电企业与用户应当在合同中约定月、季、年度供用电量；（四）装置容量、用电地址、用电性质，电价和电费的结算、交付方式、期限；（五）供用电设施所有权或者使用权的确认、供用电设施产权分界点的划分，供用电设施的维护、管理及用户重要设备的保护；（六）债权担保、违约责任和解决争议的方法；（七）双方共同认为应当约定的其他事项。
第三十二条 本条例施行前机关、企业事业单位用户与供电企业已经建立供用电关系，但尚未签订供用电合同的，应当自本条例施行之日起６个月内补签供用电合同；逾期不补签供用电合同的，供电企业或者用户均有权依法单方终止供用电关系。
第六章 供用电事故处理
第三十三条 供用电事故是指供电企业、用户或者第三人在供用电过程中，因违反法律、法规、规章和国家有关技术标准，造成停电或者人身损害、财产损失的事故。
第三十四条 电力行政主管部门和政府安全生产监督管理部门按照职责分工负责勘查供用电事故现场，认定供用电事故责任。电力行政主管部门和政府安全生产监督管理部门对供用电事故中需要鉴定的有关事项，应当委托法定鉴定部门进行鉴定。
发生伤亡和造成重大经济损失的供用电事故，法律、法规对调查处理另有规定的，从其规定。
第三十五条 电力行政主管部门和政府安全生产监督管理部门应当在查明供用电事故原因后，根据当事人的行为与供用电事故之间的因果关系及过错程度，认定当事人的供用电事故责任。
当事人故意破坏、伪造现场、毁灭证据或者事故责任人逃逸事故现场致使供用电事故责任无法认定的，应当由其承担全部责任。
第三十六条 供用电事故损害赔偿纠纷，当事人可以协商解决，也可以向电力行政主管部门申请调解或者向人民法院起诉。第三十七条 除不可抗力外，供电企业、用户或者第三人造成供用电事故，导致停电或者财产损失的，过错方应当依法承担赔偿责任。
第三十八条 因１千伏及以上高压电造成人身损害的，由供用电设施产权人承担民事责任。但损害由多个原因造成的，按照本条例第三十五条的规定确定各方当事人的民事责任。
在１千伏以下供用电设施上发生人身损害的，由过错方承担民事责任。
第三十九条 在供用电设施上发生的人身损害和财产损失有下列情形之一的，产权人不承担民事责任：（一）不可抗力；（二）受害人以触电方式自杀、自残；（三）受害人盗窃电能，盗窃、破坏供用电设施或者因其他违法行为而引起触电事故；（四）受害人或者第三人从事法律、法规所禁止的行为。
第四十条 因触电引起的人身损害赔偿项目、标准及计算方法，依照国家有关规定执行。
第七章 法律责任
第四十一条 违反本条例第六条规定，用户妨碍供电企业通过其设施向其他用户供电的，由电力行政主管部门责令改正，可以并处一万元以上十万元以下的罚款。
第四十二条 违反本条例第七条第二款、第八条规定的，由电力行政主管部门责令改正、停止违法行为、修复被破坏的供用电设施及供用电设施保护区警示标志，可以并处一万元以下的罚款；违反治安管理规定的，由公安部门给予处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十三条 违反本条例第十三条规定，未经供电企业委托擅自转供电的，由电力行政主管部门责令改正，没收违法所得，可以并处违法所得一倍以上五倍以下的罚款。
第四十四条 违反本条例第十八条第一款、第二款、第十九条第二款规定的，由电力行政主管部门责令改正；给用户造成损失的，供电企业应当依法承担赔偿责任。
第四十五条 违反本条例第二十三条第三款规定的，由电力行政主管部门责令改正，并处一万元以上十万元以下的罚款；给用户造成损失的，供电企业应当依法承担赔偿责任。
第四十六条 国家工作人员及供电企业工作人员在供用电管理工作中滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守，不构成犯罪的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第八章 附则
第四十七条 本条例自２００４年６月１日起施行。
