论商品房买卖合同无效的损害赔偿
——对一起商品房买卖合同纠纷案的分析
王 俊
商品房买卖合同被确认无效，对无过错受损方的损害赔偿范围应如何确定？较之一般合同有何特殊性？作者通过近日在司法实践中遇到的一起案例，试对这一问题进行论述，希望能与大家共同交流、探讨。
[案情介绍]
1998年，某市体育局在其所处沿街一侧开发建设了商住两用房十套向社会公开出售。为能获批，体育局当时以学生公寓的名义进行了报批立项。如此取得开发许可证后，体育局又以商住两用房的名义以每套24万元的价格卖给了当地十户老百姓，双方口头达成了商品房买卖合同。购房人一次性向体育局实际缴纳了购房款24万元，体育局向其开具了收据。此房建成，买主入住以后，体育局又以为买主办理产权证、土地使用权证等名义收取了办证费1.5万元。但是，由于起初在报批手续上存在的问题，虽经房主们多次催促，体育局始终未能为房主们办得任何证照。
无证居住五年以后，令十户老百姓意想不到的是，2003年10月，体育局突然通知十户房主，由于报批手续不合法，房屋买卖行为无效，体育局要将已经出售的十套商住楼房全部收回，而十户房主只能取回当时的购房款24万元及办证手续费1.5万元，限期搬离此房。经了解，体育局已将此房又卖给了另外一家房地产开发公司。时隔五年之久，经有相应资质的评估机构评估，此房现实际价值为73万余元。十户老百姓面临被赶出赖以生存和生活的居住场所，同时只能拿到相当于现实房屋价值三分之一的“赔偿”，无奈之下，将体育局告上了法庭，要求法院确认房屋买卖合同无效，判令体育局返还购房款、办证费及其利息，并按照现房屋的实际价值给予赔偿；在庭审中，体育局承认在当时的卖房行为中存在着过错，同意在十户房主交还房屋的前提下，返还购房款、办证费，但认为损害的赔偿应仅包括购房款和办证费的利息，而不应包括房屋的升值部分。
上述案例中，房屋买卖合同无效后的关键问题是，房屋升值部分的归属问题。对无过错的受损方损害赔偿的范围应包括哪些？房屋升值部分算不算买房人的利益损失？
一、 一般合同的无效，损害赔偿范围如何确定
从理论上说，一般合同的损害赔偿范围根据合同被解除还是被宣告无效、被撤销的不同而有所区别，前者大致应包括积极损失和可得利益损失的赔偿；而后者则仅限于对信赖利益损失的赔偿。
一般合同解除后的损害赔偿采用完全赔偿原则，根据我国《合同法》113条 规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，其赔偿范围不仅应包括无过错方积极损失的赔偿，还应当包括可得利益损失即期待利益损失的赔偿，其结果是实现合同如约履行后的状态。积极损失的赔偿也称为直接损失的赔偿，由于它是一种现实财产的直接损失，范围、数额较易确定，争议不大。但是，对可得利益损失的赔偿，虽理论界众说纷纭，但在司法实践中，要求违约方承担可得利益损失的判决已非鲜见。作者认为，合同解除后的损害赔偿与合同无效、被撤销不同，合同解除并不当然具有溯及力，在不具有溯及力的情况下，合同本身是有效的，而可得利益的认定基于这种合同有效的前提下，无过错方完全有理由要求根据有效的合同实现合同完全履行后的状态，并且其赔偿数额也可以根据合同的约定来确定。当然，这里可得利益数额的确定应该根据《合同法》113条的规定，严格限制在违约方在订立合同时预见或应当预见的违反合同所造成的损失的范围内。
如果合同被确认无效或被撤销，违约方承担的是缔约过失责任。在缔约过失责任中，赔偿范围除积极损失外，仅限于信赖利益，且仅以履行利益为限，其结果是恢复到合同订立以前的状态。即当事人因信赖合同有效而履约，当合同被确认无效或撤销后，为订立和履行合同所支出的各种费用和代价即为当事人的损失。信赖利益与可得利益不同，具体包括当事人在订立合同过程中支出的合理费用；准备履约所支出的费用；为支付上述费用所失去的利息；合理的间接损失。这里的间接损失，是当事人因信赖此合同有效而丧失其他签约的机会，司法实践中由于其是否合理难以确定故一般不包括在损害赔偿范围内。
二、 对商品房买卖合同无效损害赔偿范围确定的分析
商品房买卖合同订立后尚未履行前由于出卖人的过错而被确认无效、撤销和解除的情况，其处理的办法与一般合同并无明显不同。但是，如果合同成立并实际开始履行，比如买受人已支付了大部分的房款，出卖人已将房屋交付使用，甚至如上述案件中，买受人已入住五年之久，其损害赔偿的范围就不能再按照一般合同的损害赔偿来确定了。因为目前商品房普遍升值较快，合同被确认无效以后，除返还购房款及其相应利息以外，房屋升值部分的归属问题就成为关键。
（一）房屋升值部分的定性
很多学者认为，无效合同具有不可履行性，当事人在订立无效合同以后不得履行合同。但是，如果作为房屋开发商的出卖人故意隐瞒致使合同无效的事实，而买受人对此又并不知情，则这份无效合同将必然履行。而同时，由于合同本身的违法性，确认无效合同的请求权不存在诉讼时效的问题，有很多无效合同在订立以后很久才被确认为无效，此时的房屋很可能已经升值至原购房价格的数倍。按照前述一般无效合同的原则，想要恢复到合同订立以前的状态是不可能，房屋升值部分也显然不能作为买受人的信赖利益予以赔偿。
还有的学者近来提出应将过错因素作为合同无效的构成要件，尽量认定合同有效，而赋予无过错的买受人合同解除权，以此来保护无过错的合同买受人。因为如果合同解除后，买受人即可将房屋升值部分作为可得利益损失要求出卖人赔偿。但是，可得利益是当事人在订立合同时期望通过合同履行而获得，由于违约行为发生而未实际发生的利益，具有未来性、期待性和现实性。可见，此时买受人实际获得的现实的房屋升值部分不符合可得利益的特点，不能作为可得利益要求出卖人赔偿。
现实生活的需要推动着法律的新陈代谢，合同过错方对受损方损害赔偿的范围，包括在合同无效情况下信赖利益的赔偿和合同解除情况下可得利益的赔偿，关键在于受损方在合同履行后所能获得的好处是否能够确定以及为此付出的相应的社会成本（后者将在下文中作详细论述）。房屋买卖合同成立并实际开始履行后，房价大幅上涨，升值部分的数额不仅是完全可以确定的，而且已为买受人实际享有。此利益依附于不动产之上，当买受人占有此不动产并随后取得房屋所有权时，此利益与不动产并不分离。但是，一旦合同被确认无效，不动产需要返还时，此部分便在理论上从不动产中分离并显现出来，不再依附着不动产返还给有过错的出卖人，而应该属于无过错的买受人在占有此房期间内的无论是经营还是居住所产生的自然孳息，其所有权人为买受人。也可以说，由原先无效的合同行为产生的债权行为仅是物权行为的原因行为，两者截然分开，各自独立，物权行为并不因原因行为无效而无效，即使原因行为无效，作为物权的所有权仍然有效，此即为物权行为的独立性、无因性。并且此种损失由于出卖人的违约行为直接产生，不存在出现其他因素共同导致的可能。故当房屋买卖合同被确定无效后，被买受人实际享有的升值部分应该作为直接损失要求出卖人予以赔偿。当然，此时的房屋升值部分归买受人所有，要求出卖人作为买受人的直接损失予以赔偿至少应该符合以下几个条件：1、商品房买卖合同成立并实际履行，买受人已交付了大部分房款，出卖人已将房屋交付使用；2、商品房买卖合同被确认无效或者被撤销，不动产财产确需返还；3、房屋自然升值，升值部分的确定需要由有法定资质的评估机构进行合法评估。
当然，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中，对出卖人将房屋卖与第三人的情况作为欺诈行为，买受人可以要求出卖人给予购房款一倍以上的赔偿。但是，如果此赔偿仍然不足以补偿买受人对房屋升值部分的损失时，在解释中并未给予说明，尽管这一惩罚性赔偿与出卖人的其他赔偿是可以并存的，并不因出卖人承担了惩罚性赔偿责任而免除其他的赔偿责任。但惩罚性赔偿最终还是取决于买受人的个人意愿和法官的自由裁量。
（二）将升值部分作为出卖人的赔偿范围符合公平原则
德沃金在《法律帝国》一书中曾引格雷大法官的一句话，“法律不能让过失方因自己的过失而得到利益，也不能让善意方因自己的善意而丧失利益。”可以很好的说明这一问题。如果商品房买卖合同无效的后果是由于出卖人的过错造成，并且在确认合同无效后，要求买受人退还此房，即出卖人得到房屋升值部分，就会产生有过错的一方不仅不会为自己的违法行为付出任何代价，相反还可以得到“意外丰厚的利润”，而其违法行为的否定后果则完全由无过错的买受人来承担，这无疑是有悖于法律基本的公平原则的。
同时可以看到，即使让有过错的出卖人来承担赔偿买受人房屋升值部分的损失，从法律上讲，也并不会加重出卖人的责任，因为出卖人收回了房产，他完全可以同样的价格再将其卖出。事实上，也有不少出卖人是本着这个目的，才在若干年以后申请法院确认商品房买卖合同无效的。比如在上述案例中，事实上体育局就已将房屋卖与了第三人。故在司法实践中，也应本着不让过错方获利，不让无过错方遭受损失的原则进行裁判。
（三）将升值部分作为出卖人的赔偿范围有利于维护社会交易秩序的稳定
房屋乃百姓安居乐业之本，与人民生活休戚相关，买房置业是关乎民生民息的大事，所以，法律无时无刻不在保护买受人的生存利益。当前房屋升值是普遍现象，而由于法律规范的缺失，产权证滞后办理等现状的存在，使得大量的商品房买卖行为十分不规范，如上述案例中的开发手续不全，一房数卖等现象层出不穷，诉诸法院屡见不鲜。在此情况下，房屋升值部分的归属就显得至关重要，因为谋取利润的最大化是出卖人违法、违约操作的直接动因。如果对买受人所有的房屋升值部分不予保护，那就会产生出卖人即使违法、违约，也完全可以以此堂而皇之的理由收回房屋，再出售给第三人，谋取其中暴利。显然这将刺激出卖人实施违法、违约行为，于稳定社会交易秩序是不利的。
[总结]
上述案例中，体育局首先在办理开发手续过程中存在着违法行为，其后又将房屋买与第三人，属于严重的欺诈行为。作者认为法院在确认商品房买卖合同无效以后，出卖人除需返还买受人购房款及其利息外，还应赔偿超出原买卖合同价款的房屋升值部分，应该是比较公平的做法。
作者联系方式：010-84832326 84832325
北京市人民政府办公厅关于转发《北京市国有企业破产工作暂行规定》和《北京市企业兼并工作暂行规定》的通知
北京市人民政府办公厅
北京市人民政府办公厅关于转发《北京市国有企业破产工作暂行规定》和《北京市企业兼并工作暂行规定》的通知
北京市人民政府办公厅
各区、县人民政府，市政府各委、办、局，各市属机构：
市经委会同有关部门制定的《北京市国有企业破产工作暂行规定》和《北京市企业兼并工作暂行规定》已经第84次市长办公会议原则同意，现转发给你们，请认真贯彻执行。
第一章 总则
第一条 为指导、规范和推进本市国有企业破产工作，根据国家法律、法规及有关政策并结合本市实际情况，制定本规定。
第二条 本规定适用于本市国有企业依据《中华人民共和国企业破产法（试行）》（以下简称《破产法》）申请破产。
第三条 企业破产应依据国家法律、法规的规定进行，防止国有资产流失。
第四条 企业破产应依法维护职工的合法权益和社会稳定。
第五条 企业破产应依法维护债权人的合法利益。
第六条 凡借用外国政府、国际组织、世界银行贷款或转贷款，偿还任务尚未落实的企业，不得申请破产。
第二章 主要政策
第七条 破产企业的所有经营性财产，除已设定抵押者外，均为破产财产。变现收入优先拨付破产费用后，依据《破产法》第三十七条规定的顺序清偿。
第八条 破产企业的非经营性资产（包括职工住房、学校、幼儿园所、医院等福利性设施）原则上不计入破产财产。企业破产终结后，经市政府有关部门批准，移交破产企业所在区县统一管理。
破产企业党委、工会、共青团组织的财产不计入破产财产，按照各自章程的规定处理。
第九条 企业以划拨方式取得的国有土地使用权不计入破产财产。除已设定抵押者外，破产企业依法取得土地使用权的转让所得，首先用于破产企业职工的安置；安置破产企业职工后有剩余的，剩余部分交由市财政预算专户管理，用于推动全市国有企业破产工作。
第十条 企业破产过程中的各项中介费用（包括审计、评估费用等），原则上按国家有关收费标准减半收取。
第十一条 市属企业破产后，退休人员移交社会管理，按规定预提的丧葬费、供养直系亲属的医药费、抚恤费等项费用，暂由企业主管部门垫付；企业主管部门垫付有困难的，由财政部门垫付。对原由企业负担支付的退休人员医药费，在本市未实施基本医疗保险制度前，暂由财政部门
采取“一年一垫、先垫后支”的办法垫付。其标准以本市上年退休人员人均医药费为基数，扣除退休职工人均大病统筹和个人负担部分后的人均实际支出计提当年的医药费，由退休人员所在街道按规定支付退休人员有关费用和报销医药费。本市基本医疗保险制度实施后，按新的规定执行。
离休人员交由破产企业的上级主管部门管理，按规定预提的各项费用和医药费，暂由其上级主管部门垫付；上级主管部门垫付有困难的，由财政部门垫付。
垫付离退休人员预提和支付的各项费用，待破产企业土地使用权实现转让后，用转让所得归垫。
区、县属国有企业破产，离退休人员的安置办法由区、县人民政府制定。
第十二条 破产企业职工安置费的提取标准依据该破产企业土地使用权的转让所得而确定，但人均最高不得超过本市上年企业职工平均工资收入的3倍；在发给职工个人自谋职业安置费时，可考虑职工工龄长短确定发放标准。
破产企业的在职职工，在法院宣告破产当月，男年满55周岁、女年满45周岁的，经本人申请，可以办理退休手续。
第三章 主要工作步骤
第十三条 征求主要债权人意见。企业主管部门在选择拟破产企业时，应征求其主要债权人，尤其是金融机构的意见。
第十四条 制定企业破产预案。破产预案由企业主管部门组织拟破产企业，或者委托中介机构制定，主要内容包括：企业概况、申请破产原因、企业资产负债情况、债务担保情况说明、职工分流安置方案、资产处置方案、破产中存在问题等。其中职工分流安置方案包括：职工队伍现状
、有关政策依据、预计分流安置情况、安置费用来源等。企业破产预案应征求债权金融机构的意见。
第十五条 召开职工代表大会。企业在正式向法院申请破产前应召开职工代表大会，讨论的主要内容包括：通报企业目前的经营状况和破产原因；介绍国家有关企业破产的法律、法规以及本市有关破产企业职工分流安置的政策；作出关于是否同意企业破产的职代会决议。
第十六条 对破产企业进行审计。企业破产清算组应委托经有关部门认证、具有审计资格的中介机构对破产企业进行审计。对审计中发现原企业存在严重违反国家财经纪律问题的，由主管部门视情节轻重追究当事人的责任；构成犯罪的，依法移交司法机关追究刑事责任。
第十七条 对破产财产和土地使用权进行评估。企业破产财产处置前，应由破产清算组委托具有国有资产管理部门认证的资产评估机构进行评估。企业破产财产的评估结果应报经同级国有资产管理部门确认。
土地使用权评估须由国土资源和房屋管理部门认证的、具有房地产评估资质的评估机构进行评估，并由国土资源和房屋管理部门确认评估结果。
第十八条 破产财产和土地使用权公开转让。企业破产财产和土地使用权原则上以拍卖方式依法转让，转让价格应以评估确认的价格为依据，由市场确定。
第十九条 妥善安置企业职工。破产企业主管部门要按照国家及本市有关职工安置的政策规定，妥善解决职工安置问题。
第二十条 建立破产项目责任制。破产企业主管部门应在企业正式向法院申请破产前成立破产工作领导小组，代表主管部门具体组织实施企业破产准备及清算工作，并对项目全过程负责。领导小组由主管部门指定一位主管领导任负责人，主管部门的财务、劳动、资产管理、工会等部门
派专人参加。
第二十一条 发挥社会中介机构在破产事务中的作用。清算组可以聘请破产清算事务所等社会中介机构承担企业破产清算工作，主要包括：清理企业债务、追索企业债权；组织破产企业审计、评估工作；组织破产财产变现工作；制定破产财产清偿分配方案、破产清算报告；提供法律及
政策咨询等。
第四章 破产审批和管理
第二十二条 企业申请破产，按照隶属关系由其主管部门审批并报市经委备案。
第五章 附则
第二十三条 本规定所称企业主管部门，市属企业是指市政府授权国有资产经营公司（控股有限责任公司、集团有限责任公司）；区县属企业是指区县人民政府或其授权部门。
第二十四条 本规定由市经委会同有关部门负责解释。
第二十五条 本规定自颁布之日起实施。
第一章 总则
第一条 为指导和规范本市企业兼并工作，维护兼并各方合法权益，根据国家有关法律、法规的规定并结合本市实际情况，制定本规定。
第二条 本规定所称企业兼并是指一个企业通过划转、购买等形式获得其他企业的产权，使被兼并企业失去法人资格或虽保留法人资格但变更投资主体的一种行为。
第三条 企业兼并应以国家产业政策和首都经济发展战略为指导，有利于调整全市经济结构、优化资源配置、提高企业整体素质和社会经济效益，并有利于被兼并企业职工安置和社会稳定。
第四条 企业兼并应当遵守国家法律、法规的规定，不得损害社会公共利益，不得损害债权人和企业职工的合法权益。
第五条 企业兼并应坚持双方自愿、互惠互利原则。
第六条 本规定适用于兼并双方或一方属于国有企业或集体企业的兼并行为。依据《中华人民共和国公司法》设立的有限责任公司之间、股份有限公司之间以及有限责任公司与股份有限公司之间的兼并行为，不适用本规定。
第二章 主要措施
第七条 维护债权人的合法利益。兼并双方在制定兼并方案之前，要征求企业债权人，尤其是主要债权金融机构的意见。
第八条 企业兼并要经过双方职工代表大会或职工大会通过并形成决议。
第九条 切实做好兼并双方的审计评估工作，防止国有及集体资产流失。兼并方和被兼并方都要委托经有关部门认定、具有审计资格的中介机构进行财务状况审计。被兼并方要委托经国有资产管理部门认定、具有评估资格的中介机构进行资产评估，其中国有企业的资产评估结果须报同
级国有资产管理部门确认。
第十条 认真制定企业兼并方案。主要内容包括：兼并双方的基本情况（企业名称、住所、法定代表人、占地、建筑面积、所属行业、隶属关系、主要产品及其规模、企业资产及负债情况、企业职工基本状况、经营状况等）、兼并理由及方式、兼并可行性分析、产品结构调整方案、职
工安置方案、银行债务落实情况及进度安排等。
第十一条 企业兼并双方要正式签署符合法律要求的兼并协议。兼并协议应包括以下主要内容：
（一）兼并协议各方的名称、住所、法定代表人；
（二）兼并理由及方式；
（三）债权、债务的承担及清偿办法；
（四）资产移交方式或资产变动事项；
（五）职工安置办法；
（六）违约责任；
（七）签约日期；
（八）兼并协议各方认为需要规定的其他事项。
第十二条 兼并企业双方要妥善处理好职工劳动合同和社会保险关系。职工与被兼并方签订的劳动合同继续有效，兼并方要履行原劳动合同规定的义务，同时变更劳动合同的法人单位。兼并双方企业持《社会保险登记证》分别到相关社会保险机构办理社会保险登记和缴费变更与注销手
续，被兼并方欠缴的社会保险费由兼并方在兼并前负责清偿。
第十三条 兼并方应按照国家法律、法规和政策规定承担被兼并方的全部债务，与被兼并方的债权金融机构签订偿还贷款协议并重新落实担保责任。
第十四条 兼并双方企业在接到审批单位的批复后，及时到税务、财政、国土资源和房屋管理、工商行政管理、统计等部门办理相关手续。
第三章 兼并审批
第十五条 市政府授权国有资产经营公司（控股有限责任公司、集团有限责任公司，下同）所属企业之间的兼并，由授权国有资产经营公司审批，并报市经委备案。
第十六条 同一区、县所属企业之间的兼并，由区、县人民政府授权有关部门审批，并报市经委备案。
第十七条 不同授权国有资产经营公司所属企业之间的兼并，不同区、县所属企业之间的兼并，授权国有资产经营公司与区、县所属企业之间的兼并，由兼并方的主管部门和被兼并方的主管部门协商后联合审批，并报市经委备案。
第十八条 非授权国有资产经营公司所属企业的兼并，按照隶属关系由非授权国有资产经营公司的上级主管部门审批，并报市经委备案。
第十九条 非国有企业兼并国有企业，审批部门在审批前，应将兼并方案征求同级财政、劳动和社会保障部门的同意。
第二十条 市属国有企业与中央在京国有企业、其他省（自治区、直辖市）国有企业之间的兼并，按照国家经贸委、国家计委、财政部、国家国有资产管理局《关于变更国有企业隶属关系审批办法的通知》（国经贸企〔1994〕649号）的规定，由主管部门同意后，报市经委审核
。
第二十一条 列入全国企业兼并工作计划的兼并项目，根据《国务院关于在若干城市试行国有企业兼并破产和职工再就业有关问题的补充通知》（国发〔1997〕10号）的规定，由北京市企业兼并破产和职工再就业工作协调小组审核，报全国企业兼并破产和职工再就业工作领导小
组审批。
第二十二条 企业兼并双方申请审批（审核）时，应提交下列材料：
（一）兼并双方申请书；
（二）兼并方案；
（三）兼并双方上级主管部门同意兼并行为的批复或出资人的意见；
（四）兼并双方职工代表大会或职工大会决议；
（五）兼并协议书；
（六）债权金融机构同意兼并的意见。
第二十三条 各审批（审核）单位应当自兼并双方报送材料齐备之日起10个工作日内给予书面答复。审批单位不能在10个工作日内审查完毕的，可通知企业延长至20个工作日。
第四章 监管和考核
第二十四条 企业兼并违反国家法律、法规的规定，损害社会公共利益，侵害债权人和职工合法权益的，市政府有关部门可责令其限期改正；逾期未改正的，市政府有关部门可责令其终止兼并行为并依照国家有关法律追究单位及当事人责任。
第二十五条 企业以欺诈、胁迫方式订立兼并协议的，市政府有关部门可责令其改正。
第二十六条 建立项目定期上报制度。凡已实施的企业兼并项目，由兼并行为的审批部门负责监管一年，半年向市经委报送一次项目运行情况。
第二十七条 凡列入国家计划的企业兼并项目的监管和跟踪考核，按市经委、中国人民银行营业管理部《关于对列入国家计划的兼并项目加强监管和跟踪考核的意见》（〔1999〕京经企字第120号）的规定执行。
第五章 附则
第二十八条 本规定自下发之日起实施。在国家有关企业兼并的政策颁布实施之前，企业兼并的各项工作以本规定为准执行。
第二十九条 本规定由市经委会同有关部门负责解释。
2000年9月20日
