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建设工程竣工验收合格的标志——兼谈商品房交房条件

邱胜奎


　　根据《建设工程质量管理条例》第58条及《商品房销售管理办法》第40条的规定，商品房在未组织竣工验收或验收不合格的情况下，不得擅自交付使用，否则将被处以工程合同价款2%至4%的罚款。也就是说，买卖双方就商品房签定买卖签定合同后，卖方至少应当在工程竣工验收合格后方可将商品房交付使用。
　　从立法体系来看，《建设工程质量管理条例》是由国务院颁布的，属于“行政法规”的范畴。而根据《合同法》第52条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定，将直接导致合同条款的无效。再根据《合同法解释二》关于管理性规范与效力性规范的区分，笔者认为《建设工程质量管理条例》第58条应当属于效力性规范，即：一旦双方的约定与此相悖，则约定无效。因为建设工程质量不仅涉及到使用人的人身财产安全，更涉及到公共安全等重大公共利益。（备注：对于管理性规范和效力性规范的区分，合同法司法解释二并未作出十分明确的界定，从实际操作的角度来看，也无法进行明确区分，在一定程度上可以归属为法官的自由裁量范畴。就理论界对此两个概念的区分来看，笔者对王利明先生的观点深为认同，有兴趣的读者可以查阅。）
　　通过以上介绍，我们知道了：商品房交付使用的首要前提是必须通过竣工验收合格。那么，什么叫做“竣工验收合格”，验收合格的标志是什么？
　　就此问题，笔者曾与多位法律人士交流、探讨，形成了两个观点，一种观点认为：应以建设主管部门颁发的《竣工备案登记证》作为工程竣工验收合格的标志；另一种观点认为，应以建设、施工、监理、勘察、设计单位（下称“五单位”）共同出具的《竣工验收报告书》作为竣工验收合格的标志。笔者同意第二种观点。
　　第一种观点认为：根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》的规定，工程竣工验收应当在15日内提交工程所在地县级以上的建设主管部门备案。而建设主管部门作为人民政府对建设工程的授权监管代表，有权利监督工程质量，如发现问题，也有权督促整改或重新验收。因此只有获得建设部门颁发的备案登记证后，方可视为监管部门对建设工程质量的最终认可，建设工程才完全竣工验收合格。而五单位自行组织或参与的验收，并没有建设主管部门的介入，报告书中也未体现建设主管部门的任何书面意见，说明该工程并未取得监管部门的最终认可，不能以此认定竣工验收合格。并且，五单位作为一般的市场经济体，并不具备行政监管职能，其作为市场主体的根本目标是追求经济利益的最大化。由市场经济体对涉及到自身经济利益的建设工程进行竣工验收，使其兼具了运动员和裁判的身份而缺失了行政部门的监管，其角色定位是冲突的，与我国乃至世界大部分国家针对建设工程一直秉行的全程严格监管原则相矛盾，无法确保公共安全和社会利益。
　　对上述理由在一定程度上是否符合情理，笔者在此不论。单就是否符合现行法律法规做如下阐述：
建设工程竣工验收的问题，涉及到两个行政规章：《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》（验收规定）和《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》（备案办法）。
“验收规定”对工程验收应具备的条件、验收组织者、验收参与者、验收流程等作了较为详细的规定。“验收规定”第九条：“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内……向建设行政主管部门备案”。从这一条文，我们能得出的信息是：备案的前提是竣工验收合格，换句话说，在备案前，该工程必须是竣工验收合格的，否则无法进行备案。
　　“备案办法”第四条规定：“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内…….向…..备案。”从这一条文，我们能得出的信息同样是：备案前，工程必须竣工验收合格，否则不能备案。
结合这两个行政规章来看，我们得出的结论是：竣工验收合格是备案的前提，未竣工验收合格将无法备案；而备案则是竣工验收合格的必然结果。持第一种观点的人，将备案这一结果作为竣工验收合格的前提，在逻辑上是矛盾的。
　　虽然“备案办法”规定，建设主管部门有权决定重新对工程进行竣工验收，但这仅是建设主管部门行使监督权的方式之一，从“备案办法”第12条的规定来看，如备案机关决定重新验收，在备案之前已投入使用并因重新备案给使用人造成损失的，由建设单位承担赔偿责任。这一“赔偿责任”很显然是民事责任而非行政责任，换句话说，只要五单位验收合格了，即便备案部门要求重新验收，建设单位也不会因此而构成行政违法，无需承担行政责任，只是构成合同违约或民事侵权的，应承担民事责任。
因此，笔者坚持这一观点，即建设工程竣工验收合格的标志是：“五单位”依法定程序共同出具《竣工验收报告书》且报告书载明工程已竣工验收合格。
　　那么，竣工验收合格是否就成为了商品房交付使用的唯一条件呢？答案是否定的。首先，商品房的交付还有其他法定条件，如提交质保书及使用说明书（实践中称为“两书”）等；其次，从民法的角度看，商品房交付与其他任何货物的交付没有本质的区别，除遵循法定条件外，还可由买卖双方根据“意思自治”的原则进行约定。为保护买方权益，买方可约定“竣工验收合格并经备案后方可交付使用”，甚至还可约定“竣工验收合格、备案登记且按约定装修完毕并经空气质量检验机构检验达标后方可交付使用”…….

〈全文完〉

申明：本文仅是笔者就日常工作所遇法律问题在论证过程中的随笔，存在疑问后临时总结，不作为正式、严谨的论文；笔者在写作前并未进行全面系统的法律调研，写作后也未进行修改、删减，错误再所难免，欢迎随时指正。

山东省青岛市人民政府


青岛市保护企业厂长、经理依法行使职权的暂行规定
市政府



第一条　为保护企业的厂长、经理依法行使职权，维护企业正常的生产、经营和工作秩序，保障企业改革的顺利进行，根据有关法律、法规，制定本规定。

第二条　凡在本市行政区域内的国营企业、集体企业、中外合资经营企业、中外合作经营企业、外资企业以及其他企业的厂长、经理（包括企业其他各级领导人员，下同），在领导企业的生产经营管理工作和处理日常工作中，依法行使职权，受法律保护。

第三条　厂长、经理应当尊重、支持职工按照法律规定行使民主权利，保护职工的合法权益，接受职工代表大会和职工群众的监督。
企业职工应遵守企业的规章制度，支持和维护厂长、经理依法行使职权，对厂长、经理有意见应通过正常渠道和合法形式反映。

第四条　厂长、经理应加强对本企业治安保卫工作的领导，建立健全保卫组织和群防群治组织，提高企业的自防、自卫、自治能力。

第五条　对非法干扰、阻碍厂长、经理依法行使职权，扰乱企业生产、经营和工作秩序的行为，必须坚决制止，视情节轻重予以严肃处理，直至追究刑事责任。造成经济损失的应承担赔偿责任。

第六条　凡有下列行为之一的，厂长、经理可责成本企业保卫组织或经济民警队、护厂队派人制止其行为，并将行为人带离现场。厂长、经理可按照国务院《企业职工奖惩条例》和国家有关规定对行为人给予批评教育或行政处分、经济处罚。
一. 以纠缠、尾随、辱骂、拦阻车辆等方式阻碍厂长、经理正常工作的；
二. 到厂长、经理住所，以纠缠等方式阻碍厂长、经理及其家属正常生活，不听劝告的；
三. 其他无理取闹影响厂长、经理正常工作、学习、生活的。

第七条　凡有下列行为之一的，厂长、经理或企业保卫组织可以报告当地公安机关处理。公安机关应当依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定，对行为人处以十五日以下拘留、二百元以下罚款或者警告。
一. 以侮辱、诽谤、恐吓、殴打、损毁财物等手段，侵犯厂长、经理的人身权利和财产权利的；
二. 非法限制厂长、经理人身自由或非法侵入厂长、经理住宅的。

第八条　凡有下列行为之一的，依照《中华人民共和国刑法》追究刑事责任。 　一. 以暴力、威胁方式阻碍厂长、经理依法行使职权的；
二. 扰乱企业秩序，情节严重，致使企业生产、经营和工作无法进行，给国家和企业造成严重损失的；
三. 以其他手段危害厂长、经理人身、财产安全，情节严重，构成犯罪的。

第九条　发现有危害厂长、经理人身安全的迹象，企业保卫组织应迅速采取保护措施，查明情况排除隐患。对正在预备犯罪或实施犯罪的，企业保卫组织应采取措施制止其犯罪行为并将行为人扭送公安机关，或立即报告公安机关依法处置。
公安机关接到厂长、经理或企业保卫组织紧急报警后，应立即派人抵达现场查处。公安人员由于不及时查处或玩忽职守以致造成严重后果的，要追究责任人的法律责任。

第十条　私营企业可参照本规定执行。

第十一条　本规定由市公安局监督执行并负责解释。

第十二条　本规定自公布之日起施行。



1988年11月17日