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论《物权法草案》中的预告登记制度/崔文茂

作者:法律资料网 时间:2024-05-18 14:55:24  浏览:8404   来源:法律资料网
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            论《物权法草案》中的预告登记制度

              北安市人民法院--崔文茂 
 
为征求意见,目前《物权法草案》已向社会全文公布。《物权法草案》第二十一条规定了一项新的不动产登记制度,即预告登记。《物权法草案》规定:当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权的,债权人为限制债务人处分该不动产,保障将来取得物权,可以向登记机构申请预告登记。债权人已经支付一半以上价款或者债务人书面同意预告登记的,登记机构应当进行预告登记。预告登记后,债务人未经债权人同意,不得处分该不动产。预告登记后,债权人自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,或者债权消灭的,预告登记失效。具有预告登记失效事由的,债务人有权申请注销预告登记。预告登记是不动产登记制度中的一项重要制度,对于保障债权人的权利、保护交易安全、维护市场信用具有重要作用。  
一、预告登记制度探究  
(一)何为预告登记制度?  
以我国《民法通则》、《合同法》为代表的债权形式主义的物权变动模式分析,当事人的债权合同仅引起债权变动的法律效果。生效的债权合同结合交付或登记,方能发生物权变动的法律效果。因为,一物数卖情况下的数个买卖合同的效力是相互独立的,均可引起债权变动,而同时存在的各个债权具有相容性、平等性,就同一标的物可设立数个债权,其间没有行使上的先后之分。此时,问题的焦点是一物数卖情况下标的物的所有权归属。而在我国债权形式主义的物权变动模式下,先取得标的物的占有或者先办理完毕登记手续的买受人取得标的物的所有权,其他买受人得向出卖人主张违约责任。例如出卖人先与买受人甲订立不动产买卖合同,出卖人收受价金后,再卖予乙,并向乙办理移转登记。在此情形,买受人甲除拥有债法上的请求权外,并无排斥第三人的权利,原则上仅能依债务不履行的规定向出卖人请求损害赔偿。此种状况,对买受人甲不利,为解决这一问题就产生了预告登记制度。所谓预告登记,就是为保全关于不动产物权的请求权而将此权利进行的登记。它将债权请求权予以登记,使其具有对抗第三人的效力,使妨害其不动产物权登记请求权所为的处分无效,以保障将来本登记的实现。  
(二)预告登记制度的历史沿革及性质  预告登记制度发端于早期普鲁士法所规定的异议登记,后来为德国、瑞士、日本等国以及我国台湾地区民法所继受,成为民法中的一项重要的物权制度。不动产预告登记制度将物权法理论和债权法理论有机地结合起来,赋予债权请求权以物权的排它效力,既保护物权请求权又保护债权请求权,可以有效地保护上述情形下的不动产请求权,最终达到平衡不动产交易当中各方利益的目的。由于本国实际情况及法律背景的不同,各国对预告登记制度的目的、适用等做出了不同的规定。在我国以往的民事立法中,没有设计预告登记制度,但学术界在有关外国法的译评中有零星涉及。上海市在《上海市房地产登记条例》中专设第五章规定了预告登记制度,此可谓预告登记制度的在立法中的最先显现。  
二、我国建立预告登记制度的必要性分析  
2002年7月29日,最高人民法院发布了《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》,结合此后于2003年4月28日最高人民法院出台的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,不难发现其中有矛盾和不尽完善之处:  
(一)《批复》第2条以消费者交付购买商品房全部或大部分款项作为对抗承包人优先受偿权的条件,有违民法的基本原理。交付价款是一个债的履行行为,不具有将买受人的权利对外公示的效力,所以不具有物权的绝对排他性,以此作为对抗法定优先权的条件,没有法律依据。同时,从民事诉讼证据角度而言,由于不对外公示,如何认定消费者已交付购买商品房全部或大部分款项的事实,在诉讼和执行程序中也较为棘手,如法院在执行程序中对案外人提出的执行异议审查。预告登记使买受人的请求权得以对外公示,从而使请求权具有了物权的排他效力,当事人易于举世证,亦便于法院审理、执行程序中认定相关事实。(二)《批复》与《解释》确定的权利优先顺序不同。《解释》第8条规定,在商品房买卖合同成立以后,出卖人未告知买受人又将房屋抵押给第三人导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担赔偿责任。这条规定说明,房屋买受人对未来房屋产权转移的期待权是不能对抗抵押权的,只能行使债权请求权来获得救济,而《批复》却规定效力先后顺序是:买受人权利、建筑工程款优先受偿权、抵押权,交付购买商品房全部或大部分款项后,房屋买受人的权利优先于工程价款优先受偿权。 适用不同的司法解释,将导致不同的判决结果。  
综上所述,我国现行法律对不动产交易买受人一方的权利保护仍然不完善,应该借鉴德国等大陆法系国家的做法,系统地建立起不动产预告登记制度,通过特殊的债权物权化的方式,让债权请求权人的正当利益得到法律的保护机制,对于规范不动产交易市场具有现实意义。不动产预告登记制度是协调物权与债权的利益平衡机制,是民法之诚实信用原则和禁止权利滥用原则的体现。按照一物一权主义,在同一物上不能同时并存两个或两个以上相互冲突的物权,但为创设数个物权进行的原因行为却极有可能并存,我国现实生活中大量出现的不动产一物二卖,甚至是一物数卖的情形便是典型。一物二卖中两个合同均应认定已成立,如果在先的买受人未办理物权登记,享有的是债权请求权;在后的买受人反而办理了不动产产权过户登记,享有的是现实的所有权,作为在先的买受人无法主张现实的房屋交付请求权(涉及善意第三人的保护问题),仅可依合同请求出卖方承担违约责任。  
正是看到了这种制度对于规范房地产市场的重大意义,中国社会科学院法学研究所、中国人民大学民商事法律科学研究中心分别起草的《中国物权法草案建议稿》和全国人大法工委在二种草案基础上形成的《中华人民共和国物权法(征求意见稿)》在不动产登记章节中均有预告登记制度的规定。  

三、我国商品房预售登记与预告登记辨析  
《城市房地产管理法》第四十四条第二款规定:“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案”。那么,商品房预售中,预售合同登记备案究竟起到什么作用,没有到房地产管理部门办理预售合同登记备案,将会产生何种法律效果?  

四、建立我国预告登记制度的构想  
(一)关于预告登记的适用范围  
由于物权变动模式存在的差异,在日本,物权变动采取债权意思主义,不动产物权变动没有登记的,只是不能对抗第三人,在当事人之间,则已经发生物权变动。因此,除日本的预告登记适用于保全物权和保全债权的请求权外,德国、瑞士及我国台湾地区的预告登记只适用于保全债权的请求权。在我国,尽管理论上存在争论,但是都不主张在物权变动模式上采取单纯的意思主义,因此,只能物权变动的请求权进行预告登记,不包括对保全物权进行预告登记。  
中国人民大学民商事法律科学研究中心《物权法专家建议稿》第31条规定:“当事人在房屋预售买卖中,可以自愿办理预售登记。房屋所有人违反房屋预售登记的内容作出的处分房屋权利的行为无效。房屋预售登记内容与现房登记内容不符的,以现房登记的内容为准。”可见,将预告登记的范围仅限于房屋预售,没有将预告登记制度应用于其他不动产。  
(二)关于预告登记的效力  
借鉴国外的经验和学者的意见,在立法中应当规定如下的预告登记的效力:  
1、债权保全效力。合同债权本身不具有对抗第三人的效力,但预告登记使债权通过登记的方式记载下来并予以公示,这样, 预告登记义务人对于不动产权利的处分在妨害预告登记请求权范围内,处分行为不发生效力,从而使债权的请求权得以保全。  
2、顺位保证效力。为了防止未来可能发生的在同一物之上多项物权并存和竞合的矛盾,预告登记能将各项权利按照时间的先后顺序预先予以排列,并按照该顺序为每一个物权确定一个实现的顺序。当预告登记推进到本登记时,不动产权利的顺位不是依本登记的日期确定,而是以预告登记的日期确定。  
3、破产保护效力。预告登记的请求权不但可以对抗不动产的所有权人和其他物权人,而且可以在不动产的物权人陷于破产时对抗其他债权人,从而保证请求权得到实现。预告登记的权利已经物权化,是具有了物权效力的请求权,因此应享有优先于一般债权的效力。故破产保护效力也应是预告登记排他性的内在要求。  
(三)预告登记效力的独立性与相对性  
预告登记本身不影响物权变动原因行为的效力。根据我国现在的物权法理论,任何因民事法律行为发生的物权变动,都存在着这两个不同的法律事实:当事人之间所订立的债权法上的合同被称为原因性的事实,即物权变动的原因行为,引起债权的产生;而物权变动的事实被称为结果性事实,即不动产登记和动产的占有交付所表现的事实,引起物权变动。不动产的预告登记,只是赋予将来变动不动产物权的请求权以排他性的效力,该登记进行与否,登记是否合乎法律规定,不能成为影响当事人间为设立该项物权变动所为的合同行为的效力。  
不动产的预告登记虽能对其后发生的、与登记请求权内容相同的不动产物权的处分行为具有排他的效力,但这种效力不是绝对的。1、预告登记具有从属性,应以不动产变动请求权的有效为前提。2、预告登记具有临时性。虽然预告登记可使所登记的请求权获得保护,但预告登记本身并不能替代现正式的物权变动登记,因此在合同约定的条件成就、期限到来或者其他物权变动的条件具备时,当事人应办理正式的物权变动登记。如果请求权人届时不积极行使物权变动的请求权损害到第三人的利益时,利害关系人可主张涂销该预告登记。

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劳动人事部关于制止违章制造、安装锅炉的通知

劳动人事部


劳动人事部关于制止违章制造、安装锅炉的通知
劳动人事部



一九八二年国务院以国发〔1982〕22号文件发布《锅炉压力容器安全监察暂行条例》以来,各级劳动部门在有关部门配合下,进行了锅炉制造单位定点发证工作和锅炉专业安装单位、锅炉设计图纸的审批工作,锅炉安全监察工作正逐步走向正轨。
目前发现有个别地方、个别单位、个别人借口经济体制改革,不办理审批手续,非法制造锅炉或承揽锅炉安装业务。河南开封宋都宾馆、开封技术协作交流站违章安装锅炉即是一例。开封市劳动局事先向宋都宾馆说明,锅炉安装应由经批准的专业安装单位承担,但宋都宾馆不遵守规定
,请未经批准的市技术协作交流站承担锅炉安装和改造。开封市劳动局两次通知宋都宾馆不能违章施工,该馆不听招呼,仍然继续施工,是错误的;开封技协交流站,未经批准违章施工,也是错误的。
近几年来,由于违章私造私装的锅炉质量低劣造成事故以至严重损失的,已屡见不鲜,这种情况决不能听任其继续发展。为保证锅炉安全运行,现将有关规定重申如下:
一、各有关单位必须贯彻执行国务院《锅炉压力容器安全监察暂行条例》。
二、凡未取得劳动人事部颁发的制造许可证的企业和个人,一律不得制造、销售压力为1Kgf/平方厘米及1Kgf/平方厘米以上的蒸汽锅炉。
三、压力小于1kgf/平方厘米的蒸汽锅炉及水温低于120℃的热水锅炉制造单位定点发证工作,要按劳人锅局〔1984〕18号文件抓紧进行。此项工作结束后,无制造许可证的单位和个人,不得制造、销售该类锅炉。
四、未经省级劳动人事部门审批的单位,不得承揽锅炉安装业务。使用单位自行安装立式锅炉或快装锅炉的,应经当地劳动部门同意。
五、非法生产的锅炉,未安装的不得再安装,已安装而有严重缺陷的,应立即停止使用。
请各地劳动部门要进行认真检查,发现违章制造、安装锅炉的,要协同当地工商行政管理部门,采取有效措施,予以制止和处理。



1985年3月12日

衡阳市人民政府关于印发《衡阳市城市绿化管理办法》的通知

湖南省衡阳市人民政府


衡政发〔2008〕7 号




衡阳市人民政府关于印发《衡阳市城市绿化管理办法》的通知

各县市区人民政府,市直机关各单位:
《衡阳市城市绿化管理办法》已经市人民政府同意,现印发给你们,请认真遵照执行。
  

  
  
  
二OO八年三月十四日



衡阳市城市绿化管理办法

第一章 总 则

第一条 为加强城市绿化建设,保护和改善城市生态环境,促进城市社会、经济、环境协调发展,根据《中华人民共和国城乡规划法》、国务院《城市绿化条例》、国务院《关于加强城市绿化建设的通知》(国发[2001]20号)、国家建设部《城市绿线管理办法》和《湖南省实施<城市绿化条例>办法》等法律法规,结合本市实际,制定本办法。
第二条 本市城市规划区内城市的绿化建设、保护和管理适用本办法。
第三条 市绿化委员会统一组织领导全市城乡绿化工作。
市建设行政主管部门主管全市城市绿化工作,负责城市绿化建设和监督管理工作。规划、国土资源、城管执法、建工、房产、水利等部门按照各自职责协助做好城市绿化管理工作。
在城市规划区内,有关法律、法规规定由林业行政主管部门等管理的绿化工作,依照有关法律、法规执行。
第四条 建设、广播电视、新闻媒体、环保、文化等部门应加强城市园林绿化的法律、法规、规章的宣传。

第二章 规划和建设
第五条 市人民政府应当组织规划行政主管部门和建设行政主管部门共同编制城市绿化规划,按有关程序批准后,依法纳入城市总体规划。
第六条 编制城市绿化规划必须坚持“环境优先”原则,依照国家有关规定,结合本市实际,合理设置公共绿地、居住区绿地、防护绿地、生产绿地、单位附属绿地和风景林地。
禁止擅自改变规划控制的公共绿地、防护绿地、生产绿地、风景林地的性质进行开发建设,禁止在市城区风景林地、公园、风景名胜区及城区道路、铁路两侧葬坟,严格控制风景林地周边建筑物的层高和密度。
第七条 编制城市绿化规划,按以下标准执行:
(一)城市规划建成区人均公共绿地面积不低于7平方米;
(二)城市新建区绿地率不低于总用地面积的35%,旧城区改造绿地率不低于总用地面积的20%;
(三)生产绿地用地面积不低于城市建成区总面积的2%;
第八条 建设项目的绿地面积占用地总面积的比例,应当达到下列标准:
(一)新建居住区的绿地率不得低于35%;
(二)新建国家机关团体、部队、学校、医疗卫生、科研单位、宾馆和体育场馆等大型公共建筑设施的绿地率不高于30%;
(三)新建工业企业项目绿地率不低于20%,产生有害气体污染工厂的绿地率不低于30%,并根据国家标准设立不少于50米的防护林带。
第九条 城市绿化用水量应列入城市供水计划项目内,供水部门应免费提供城市公共绿地用水。
第十条 各单位和居住区现有绿化用地面积低于本办法规定的标准,尚有空地可以绿化的,应当绿化,不得闲置,不得插建与绿化无关的各种设施。
凡具备条件适宜垂直绿化和屋顶绿化的,应当进行垂直绿化和屋顶绿化建设。
第十一条 城市公园、游园、广场绿化应参照国家行业标准《公园设计规范》执行;
城市道路绿化应参照国家行业标准《城市道路绿化规划与设计规范》执行;
居住区绿地、单位附属绿地的建设,应以植物造景为主,适当配置园林建筑及小品,参照国家行业标准《城市居住区规划设计规范》执行。
第十二条 城市绿化工程的设计和施工,应当委托持有相应资质证书的单位承担。
第十三条 绿化工程设计方案按下列规定审批:
(一)城市古典名园的修复方案和20公顷以上公共绿地、居住区绿地、风景林地的设计方案,由建设行政主管部门按规定审批权限审批;
(二)干道绿化和20公顷以下的公共绿地、风景林地、居住区绿地的绿化工程设计方案必须报市建设行政主管部门审查;
(三)经批准的城市绿化工程设计方案不得擅自更改,确需更改时,必须经原批准机关批准。
第十四条 城市绿化建设实行分工负责制:
(一)城市的公共绿地、生产绿地、防护绿地、道路绿地和风景林地,由城市建设行政主管部门负责组织建设;
(二)单位附属绿地,由该单位负责建设;
(三)新建、扩建、改建的居住区绿地,由建设单位负责建设。
市建设行政主管部门应当对各单位的绿地建设进行监督检查,并给予技术指导。鼓励单位和个人投资兴建绿地、认养绿地或资助绿化建设。
第十五条 各类工程建设的配套绿化必须与主体工程同步设计、同步建设、同步验收。
(一)建设单位应在规划方案的总平面图上按规定绿化指标明确绿地范围,工程建设项目的配套绿化工程设计方案,经市建设行政主管部门审查同意后,相关部门方可办理规划许可证和施工许可证。
(二)建设项目的配套绿化工程应于建设项目竣工综合验收前全部完成。
(三) 各类建设工程的配套绿化项目要按审定的绿化设计方案与主体工程同步施工、同步验收。配套绿化工程验收不合格,不予办理房屋产权证,不得投入使用。
建设项目配套绿化验收时,因季节影响不能当年栽种植物的,必须首先完成绿化土建工程,并经市建设行政主管部门确认,植物栽植应在次年的第一个绿化季节内完成。
对因项目建设损毁的绿地(含道路边坡、山体植被),要坚持“谁损毁,谁复绿”的原则,由项目建设业主在竣工验收前进行绿化。
第十六条 城市规划区内新建、改建、扩建工程项目的配套绿化面积因特殊条件限制达不到规定标准的,经市建设行政主管部门审核,由建设单位按所缺面积在指定的地点异地补绿,或将所缺面积绿化资金上交财政再安排建设行政主管部门实施异地绿化。
所缺面积绿化资金收取标准由价格行政主管部门另行制定。
第十七条 所缺面积绿化资金实行收支两条线,由建设行政主管部门按物价部门核定的标准审定后,统一票证收取上缴市财政,列入城市绿化专项资金,专用于城市绿化建设和园林设施的修复。市建设行政主管部门负责制定具体使用计划,报市政府批准实施,市财政、审计部门负责监督。

第三章 保护和养护

第十八条 禁止擅自改变城市公共绿地、居住区绿地、防护绿地、生产绿地、道路绿地、风景林地的性质。
第十九条 任何单位和个人均不得擅自占用城市绿地,因建设或者其他特殊原因确需占用的,必须报经衡阳市人民政府批准,在落实补偿绿地的措施后,并按规定权限报各级建设行政主管部门审核提出意见后,报市人民政府分管副市长批准,依法办理审批手续。
第二十条 城市绿地的保护和管理,按下列规定划分管理责任:
(一)新建的公共绿地、风景林地、防护绿地、行道树及城区主次干道绿化带按有关规定组织验收,并办理移交手续,由市建设行政主管部门负责;
(二)单位附属绿地和单位自建的公园,由该单位负责;
(三)居住区绿地,由居住区的物业管理机构负责或者其所在地建设行政主管部门确定的单位负责;
(四)苗圃、花圃、草圃等生产绿地,由其经营单位负责;
(五)背街小巷绿化由各城区建设行政主管部门负责;
(六)临街门面及住户居民有责任和义务保护和管理好门前绿化。
第二十一条 在城市公园、游园内开设商业、服务摊点,必须符合规划。开设临时经营服务摊点应当严格控制,确需开设的,必须报市建设行政主管部门同意。
禁止违反公园总体规划、利用公园围墙建设商业门面或者在公园搭棚、摆摊设点。
第二十二条 在绿地内禁止下列行为:
(一)践踏花草,损坏设施;
(二)搭棚摆摊,堆放物品;
(三)挖砂取土,倾倒垃圾;
(四)其他损坏绿地的行为。
第二十三条 禁止任何单位和个人擅自砍伐、移植、毁坏城市树木花草。因建设等原因确需砍伐、移植、毁坏树木花草的,必须按规定的审批权限报相关主管部门审核,提出意见报市政府批准,并负责补植树木或采取其他补救措施。
第二十四条 在城市规划区内进行各项建设,应当采取措施保护建设用地上的树木。
城市各类新建、扩建、改建管线应当避让现有树木,确实无法避让的,在设计中及施工前,有关部门应当会同市建设行政主管部门制定保护措施。
电力、通讯、有线电视等架空线路需要修剪树木的,须报市建设行政主管部门批准后,由城市绿化专业队伍按照兼顾管线安全和树木正常生长的原则进行修剪。修剪费用由管线单位承担。
第二十五条 禁止损坏、砍伐或者迁移古树名木。因特殊原因需要迁移古树名木的,按下列规定报批:
(一)200年以上和特别珍贵稀有或者具有重要历史价值、纪念意义的古树名木,由省建设行政主管部门审查,报省人民政府批准;
(二)其他古树名木由市建设行政主管部门审查,报市人民政府批准,并报省建设行政主管部门备案。
第二十六条 禁止下列损坏城市树木行为:
(一)剥皮、挖根;
(二)利用树木盖房搭棚、架设电线;
(三)攀登树木、掐花、摘果、折枝;
(四)在树木上刻字、钉钉、拴系牲畜;
(五)在树冠垂直投影范围内堆放影响树木正常生长的物料、挖砂取土、倾倒污染物等;
(六)其他有碍、有害树木正常生长的行为。

第四章 法律责任

第二十七条 公共绿地、单位附属绿地、防护绿地、居住区绿地、风景林地和主次干道绿化带等各类绿化工程项目的设计方案未经批准,或者未按照批准的设计方案施工的,由市城管行政执法部门根据《城市绿化条例》第二十六条规定责令停止施工、限期改正或者采取其他的补救措施。
第二十八条 未经同意擅自占用城市绿化用地的,根据《城市绿化条例》第二十八条、《湖南省实施<城市绿化条例>办法》第三十条规定由市城管行政执法部门责令限期退还、恢复原状,可并处30000元以下罚款;造成损失的,应负赔偿责任。
第二十九条 未经同意擅自在城市公共绿地内开设商业、服务摊点的,由市城管行政执法部门根据《城市绿化条例》第二十九条第一款、《湖南省实施<城市绿化条例>办法》第三十一条规定责令限期迁出或者拆除;并按占地面积每日每平方米5元标准,处30000元以下罚款。
第三十条 违反相关法规、规章和本办法规定,有下列行为之一的,根据《城市绿化条例》第二十七条、《湖南省实施<城市绿化条例>办法》第二十九条规定由市城管行政执法部门责令停止侵害,并可处以罚款;造成损失的,应负赔偿责任:
(一)损坏城市树木花草的,处1000元以下罚款;
(二)擅自修剪或者砍伐城市树木的,处5000元以下罚款;
(三)砍伐、擅自迁移古树名木或者因养护不善致使古树名木受到损伤或者死亡,处30000元以下罚款;
(四)损坏城市绿化设施,处5000元以下罚款。
第三十一条 行政执法部门应严格实行罚缴分离制度,罚没款一律开出财政统一收据,所罚金额上缴财政专户,专款专用。
第三十二条 各相关行政主管部门工作人员违反本办法有关规定,玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由纪检监察部门查处并给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第三十三条 故意破坏城市园林绿化及其设施,或者拒绝、阻碍、围攻、殴打城市园林绿化管理人员依法执行公务,违反治安管理规定的,由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》的规定处理;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第五章 附 则

第三十四条 本办法自2008年4月13日起施行,以前本市发布有关城市绿化管理的规定与本办法相抵触的,以本办法规定为准。
各县(市)和南岳区可参照执行。