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独家代理协议也无需支付佣金/奚正辉

作者:法律资料网 时间:2024-07-22 18:47:57  浏览:8710   来源:法律资料网
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客户撤销居间协议??无须支付佣金

奚正辉


案例:

  2008年12月20日,马女士委托一家中介公司(以下简称“该中介”)出售上海市镇宁路一套房屋,挂牌价格为654万,签署了《房地产出售独家委托协议》,协议约定代理期限3个月,代理期限内马女士不得委托其他公司出售该房屋。该中介带几组客户查看房屋,但是没有人出价购买。后另外一家中介公司信义房屋找到了客户愿意购买,双方于2009年1月8日签署了《上海市房地产买卖合同》,合同价格为620万元,马女士向信义房屋支付了佣金6万元。
  后该中介找到马女士要求支付佣金,因为马女士违反了独家委托协议。中介公司称:若不支付佣金,就告马女士,查封该房屋。马女士担心影响该房屋的交易,于2009年1月13日签署了一份《协议》,约定马女士于该房屋交易过户当天向该中介支付佣金62000元。
该房屋交易过户完毕,马女士没有向该中介支付佣金,故该中介起诉到法院要求支付佣金及逾期付款的利息。
  马女士接到诉状后找到本律师,本律师听了案情后,觉得马女士后面的《协议》签坏了,不应该签署《协议》答应支付62000元的佣金。因为协议是双方签署的,成立并生效了,马女士同意支付佣金,现在又违约不支付,违反诚实信用原则,很难得到法院的支持。除非这份协议被撤销,马女士就可以不履行该协议,于是本律师起草了反诉状,要求撤销事后双方签署的《协议》。
  庭审中,就该协议到底可不可以撤销?协议约定的62000元属于什么性质?原被告双方律师发生了激烈的辩论。

本律师的代理意见有如下几点:

一、 根据合同法的规定,居间合同是居间人向委托人报告订立合同机会或提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬;居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。本案中,该中介公司没有促成房屋买卖合同的成立,房屋买卖合同是由信义房屋促成的,故马女士无须向该中介支付佣金,而是向信义房屋支付佣金,而马女士已经向信义房屋支付了佣金。

二、 马女士与该中介签署的《独家委托协议》是该中介为了重复使用而预先拟定的,代理期限3个月,代理期限内不得委托其他中介出售的条款为事先打印,该中介未提供证据证明其与马女士曾就该条款进行了协商确认,该条款限制了马女士通过其他中介公司居间出售该房屋的交易自由,排除了马女士的主要权利,而且与当前本市的房产市场交易习惯不符,应属无效。而之后签署的《协议》是基于《独家委托协议》,马女士为了解除之前的独家委托协议,才签署了之后的《协议》,而且协议约定62000元明显过高,违背了民事活动公平和等价有偿原则,何况马女士已经为该交易向信义房屋支付了6万元佣金。现马女士要求撤销该协议是具有事实和法律依据的。

三、 该协议约定的62000元性质是违约金,因为马女士违反了《独家委托协议》,故愿意赔偿该中介62000元违约金,那么本案中的违约金明显过高,故要求调低违约金的数额。《合同法》第113条:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。第114条:约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中该中介没有证明其有实际损失。

  本律师认为本案中首先要争取撤销该协议,协议撤销了,该中介要求支付62000元就没有依据了;若不能撤销,就认定62000元是违约金,且该违约金过高,明显高于该中介的实际损失,要求降低。后法院也采纳了本律师的代理意见,最后法院为了避免诉累,考虑到马女士也是愿意支付一定的居间必要费用,判决如下:一、撤销双方于2009年1月13日签署的《协议》;二、马女士向该中介支付6000元。

  律师建议:客户在委托中介公司买卖房屋或租赁房屋时,不要签署独家代理协议,这限制客户通过其他中介成交的权利。若客户不小心签署了独家代理协议,事后又通过其他中介成交了,那么不要去承诺向该中介支付违约金,以免诉讼。


上海中汇律师事务所 奚正辉 律师


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山西省社会治安综合治理条例

山西省人大常委会


山西省社会治安综合治理条例
山西省人大常委会


(1992年10月15日山西省第七届人民代表大会常务委员会第三十一次会议通过 1992年10月15日公布施行)


第一条 为了实施《全国人民代表大会常务委员会关于加强社会治安综合治理的决定》,维护社会治安秩序和社会稳定,保障改革开放和以经济建设为中心的社会主义现代化建设的顺利进行,结合本省实际,制定本条例。
第二条 维护社会治安秩序是全社会的共同任务,必须动员和组织全社会的力量,运用政治的、法律的、行政的、经济的、文化的、教育的等多种手段进行综合治理,从根本上预防和减少违法犯罪,保障社会稳定。
第三条 社会治安综合治理的主要任务是:
(一)依法打击各种危害社会的违法犯罪活动,严惩严重危害社会治安的刑事犯罪分子,取缔各种社会丑恶现象;
(二)严格管理制度,加强治安防范工作;
(三)加强对公民特别是青少年的思想政治教育、道德教育和法制教育;
(四)教育群众自觉维护社会秩序,鼓励群众同违法犯罪行为作斗争;
(五)调解、疏导民间纠纷,缓解矛盾,消除不安定因素;
(六)加强对违法犯罪人员的教育、挽救、改造工作,多渠道安置刑满释放和解除劳教的人员,减少重新违法犯罪。
第四条 凡本省境内的机关、团体、学校、武装力量、企业事业单位、村(居)民委员会及其他组织和公民,必须遵守本条例。
第五条 社会治安综合治理坚持打击和防范并举,治标和治本兼顾、重在治本的方针;贯彻业务系统与当地政府相结合以当地政府为主的属地管理原则;坚持专门机关工作与群众路线相结合的工作方法;按照各系统、各部门的职责,实行谁主管谁负责。
军事禁区和军事管理区以内的社会治安综合治理工作由军队负责。
第六条 各级人民政府应当加强对社会治安综合治理工作的领导,纳入当地社会主义物质文明和精神文明建设的总体规划,并组织实施。
各系统、各部门应当根据当地社会治安综合治理的总体规划,明确本系统、本部门的职责,结合自身业务,尽职尽责,密切配合,切实承担共同维护社会治安的责任。
各系统、各部门应配合当地人民政府,督促各自下属的企业事业单位做好社会治安综合治理工作。
第七条 本省地方各级人民代表大会常务委员会应当检查、监督《全国人民代表大会常务委员会关于加强社会治安综合治理的决定》和本条例在本行政区的贯彻和实施。
第八条 省、地(市)、县(市、区)、乡(镇)、街道社会治安综合治理领导机构是组织、协调、指导本地区社会治安综合治理工作的常设机构。
县级以上地方社会治安综合治理领导机构下设办事机构,负责处理日常工作。
乡(镇)、街道社会治安综合治理领导机构应配备专(兼)职人员。
村(居)民委员会应当确定一名副主任管社会治安综合治理工作。
机关、团体、学校和企业事业单位应当确定负责社会治安综合治理工作的机构或人员。
第九条 各级社会治安综合治理领导机构的主要职责是:
(一)贯彻执行有关社会治安综合治理的法律、法规,上级、本级人民代表大会及其常务委员会的决议以及上级和本级人民政府有关社会治安综合治理的决定和命令;
(二)研究部署本地区社会治安综合治理工作,并督促实施;
(三)指导、协调、推动各部门、各单位落实社会治安综合治理的各项任务和措施;
(四)调查研究本地区社会治安综合治理情况,总结推广经验,表彰先进;
(五)根据本条例授权或受本级人民政府的委托,决定社会治安综合治理中的奖惩事项或者向有关部门、单位提出奖惩建议;
(六)办理上级社会治安综合治理领导机构交办的有关事项。
第十条 社会治安综合治理实行目标管理责任制。
各级社会治安综合治理领导机构应当根据当地社会主义物质文明和精神文明建设的总体规划,制定本地区社会治安综合治理目标。
各部门、各单位应当根据本地区社会治安综合治理目标,制定本部门、本单位的社会治安综合治理目标。
社会治安综合治理工作逐步实行社会治安综合治理一票否决权制。
第十一条 省、地(市)、县(市、区)、乡(镇)、街道社会治安综合治理领导机构应层层签订社会治安综合治理责任书。
乡(镇)、街道社会治安综合治理领导机构应当与本辖区内的各单位、各村(居)民委员会签订社会治安综合治理责任书。
鼓励村(居)民订立治安防范公约,加强基层治安防范工作。
第十二条 机关、团体、学校、企业事业单位和村(居)民委员会在社会治安综合治理工作中的共同职责是:
(一)宣传、贯彻有关社会治安综合治理的法律、法规和方针、政策;
(二)教育公民自觉遵守国家法律,维护社会治安秩序和公共安全;
(三)支持、协助执法机关和执法人员依法执行公务;
(四)做好本单位的治安防范工作,预防各类案件和事故的发生;
(五)及时调解、疏导民间纠纷,防止矛盾激化;
(六)教育管理刑满释放、解除劳教和有轻微违法犯罪行为的人员;
(七)做好无业、待业和社会闲散人员的教育管理工作;
(八)参加当地组织的社会治安综合治理活动;
(九)向社会治安综合治理领导机构报告社会治安综合治理的情况,反映群众对社会治安综合治理工作的意见和要求;
(十)办理社会治安综合治理的其他事项。
第十三条 审判机关、检察机关、公安机关和司法行政机关,在社会治安综合治理中应当根据自身的职能,严格履行下列主要职责:
(一)依法严厉打击严重刑事犯罪和严重经济犯罪活动,严惩严重危害社会治安的犯罪分子;
(二)查禁取缔卖淫嫖娼、聚众赌博、制作贩卖传播淫秽物品、拐卖绑架妇女儿童、私种吸食制贩毒品、盗掘古墓、倒卖文物、利用封建迷信骗财害人等各种危害社会治安的违法犯罪活动以及反动会道门复辟活动和非法宗教活动,预防和打击黑社会势力;
(三)严格社会治安管理措施,检查指导各机关、团体、学校和企业事业单位的安全保卫工作和基层治安保卫组织、人民调解组织及群防群治组织的工作;
(四)做好劳改、劳教工作,加强对管制、缓刑、假释、监(所)外执行、保外就医等人员的监督和改造;
(五)加强普法教育和法制宣传教育,增强公民的法制观念;
(六)疏导和调解处理各种民间纠纷,防止矛盾激化;
(七)向有关单位提出司法建议、检察建议、治安建议,指导、监督、协助各单位做好治安防范工作;
(八)向社会治安综合治理领导机构汇报工作,反映情况,提出建议。
第十四条 民政部门应当加强基层政权、基层群众性自治组织建设,做好流浪乞讨人员的收容遣送工作。
第十五条 教育部门应当把思想品德教育和法制教育列入各级各类学校的教学内容,培养学生的纪律观念和法制观念。

第十六条 文化、新闻出版、广播电视等部门应当为社会提供健康有益的精神产品,加强对社会治安综合治理的宣传和对文化市场的管理,会同公安、工商行政管理部门依法查禁有反动、淫秽内容和宣扬色情、暴力、凶杀、封建迷信等内容的出版物。
第十七条 交通运输部门应当切实维护交通运输秩序,配合公安部门依法打击车匪路霸等危害交通运输安全的违法犯罪活动。
第十八条 工商行政管理、税务、物价、海关等部门,应当按照各自的职责加强管理,防止各种违法犯罪活动。
第十九条 劳动部门及有关单位应当做好城镇待业人员的就业培训和安置工作;给予刑满释放、解除劳教人员与其他待业人员同等的就业机会。
第二十条 商业、旅游等部门应当加强对服务性行业的管理,密切配合工商行政管理部门整顿取缔无照经营,协助公安机关查禁卖淫嫖娼等违法犯罪活动。
第二十一条 工会、共青团、妇联应当在各自的工作范围内加强法制、思想、纪律、道德等方面的宣传教育;组织各种健康的群众性文化体育、娱乐活动,抵御各种腐朽思想文化的侵蚀;配合有关部门做好保障妇女儿童、老年人和未成年人合法权益的工作。
第二十二条 家庭户主应当教育家庭成员遵纪守法,处理好家庭成员关系和邻里关系,配合社会、学校加强家庭成员尤其是青少年子女的思想品德教育和法制教育,做好家庭安全防范工作。
第二十三条 审判机关、检察机关、公安机关、司法行政机关和执法人员以及机关、团体、学校、企业事业单位、村(居)民委员会的内部保卫机构或治安保卫组织、人民调解组织和群防群治组织的成员,必须尽职尽责,严守法纪,秉公办事。

第二十四条 群防群治工作经费的筹集和使用,按省人民政府的有关规定办理。
第二十五条 对见义勇为,检举、揭发、制止违法犯罪行为的公民应当依法给予保护。
各地可以根据情况设立见义勇为奖励基金,奖励同违法犯罪行为作斗争的公民。
第二十六条 公民因维护社会治安,保卫国家、集体和人民生命财产同违法犯罪分子作斗争而致伤致残的,其医疗费、生活补助费等由违法犯罪分子承担;违法犯罪分子无力承担的,应分别情况由当地民政部门、劳动部门或其主管部门按照国家有关规定办理;误工的,视同出勤。
第二十七条 公民因维护社会治安,保卫国家、集体和人民生命财产同犯罪分子作斗争牺牲的,比照因公牺牲的规定予以抚恤或照顾;符合烈士条件的,应依照《革命烈士褒扬条例》及其他有关规定追认为烈士,并对其家属给予抚恤。
第二十八条 有下列情形之一的单位和个人,应给予表彰奖励:
(一)社会治安综合治理责任制落实,当年或连年考核达标的;
(二)调解民间纠纷,制止滋扰闹事行为成绩显著的;
(三)预防重大治安灾害事故和制止重大刑事案件发生的;
(四)教育、挽救、改造违法犯罪人员,安置、帮教刑满释放和解除劳教人员成效显著的;
(五)检举、揭发、制止犯罪行为有功的;
(六)见义勇为,与违法犯罪分子斗争有功的;
(七)其他在社会治安综合治理工作中作出突出贡献的。
第二十九条 违反本条例,有下列情形之一的,由有关主管部门分别情况,依照管理权限,根据事实情节,给予单位领导人、直接责任人通报批评、行政处分或行政处罚;违反治安管理处罚条例的,由公安机关给予治安处罚;严重失职构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任:
(一)拒不签订或不按本条例规定签订治安责任书的;
(二)不履行社会治安综合治理职责的;
(三)对已发现的不安定因素或矛盾化解不及时,处置不力,造成严重后果的;
(四)疏于防范和管理,连续发生案件,不采取改进措施的;
(五)社会治安综合治理措施不落实,发生重大刑事案件和重大治安灾害事故,使国家利益和人民生命财产遭受重大损失的;
(六)发生重大刑事案件、重大治安灾害事故和发现重大治安隐患置之不理、隐瞒不报或作虚假报告的;
(七)对检举违法犯罪行为或者与违法犯罪行为作斗争的公民进行打击报复的;
(八)发生其他危害社会治安秩序问题,应当追究责任的。
第三十条 违反本条例,有第二十九条所列情形之一的,社会治安综合治理领导机构可以给予通报批评、向其所属主管部门或有关行政监察部门及其他机关提出相应的处分建议,并监督执行。
接到建议的单位必须在一个月内将处理结果送达提出处分建议的社会治安综合治理领导机构;对社会治安综合治理领导机构的处分建议不予采纳的,应当说明理由。
第三十一条 本条例具体应用中的问题由山西省社会治安综合治理领导机构负责解释。
第三十二条 本条例自公布之日起施行。



1992年10月15日

云南省稽察特派员助理选拔任用及管理暂行办法

云南省人民政府办公厅


云南省稽察特派员助理选拔任用及管理暂行办法
云南省人民政府办公厅



一、根据《国务院稽察特派员条例》和《云南省人民政府向省直属国有和国有控股大中型企业派出稽察特派员方案》,制定本暂行办法。
二、本暂行办法所指的稽察特派员助理仅为省政府向直属国有和国有控股大中型企业派出稽察特派员的助理,名称为“云南省人民政府稽察特派员助理”(以下简称特派员助理)。
三、特派员助理受特派员领导,协助特派员开展稽察工作。
四、特派员助理的选拔、任用、考核等管理工作由省人事厅负责。
五、特派员助理为国家公务员,编制单列,其行政、工资关系由省人事厅集中管理。
六、特派员助理开展稽察工作给予适当的稽察职务补贴。具体补贴办法由省人事厅、财政厅提出,报省政府批准后执行。
七、一个稽察特派员办事处设4名助理,其中1名助理兼任办事处主任。
八、特派员助理原则上从省直财政、审计、税务、组织、人事、监察、司法和经济管理部门公务员中选拔。
九、特派员助理实行计划选调。省人事厅将选派数量下达到选派单位,各单位根据选拔条件按数量推荐人选,由省人事厅组织对所推荐的特派员助理人选进行考核、考察。
十、特派员助理应具备下列基本条件:
(一)认真贯彻执行党的路线、方针、政策,遵守国家有关法律、法规,有较高的政策水平;
(二)坚持原则,清正廉洁,公道正派,实事求是,忠实履行职责,敢于同各种违法乱纪行为和不正之风作斗争,自觉维护国家利益;
(三)了解和熟悉企业经营情况,具有完成本岗位职责和任务的业务知识和能力;
(四)特派员助理一般由正副处级和具有会计、审计、经济系列中级以上职称及优秀的正科级干部担任,年龄一般在45岁左右,大专以上学历,除具备政治素质外,还应具备本职岗位所需的财务、金融、审计、法律、技术等某一方面的业务知识,有一定的综合分析和判断能力。
十一、特派员助理人选初步确定后,由省人事厅组织参加稽察业务知识培训,培训时间两个月,培训考试合格者,由省人事厅任命派出。
十二、特派员助理协助特派员履行下列职责:
(一)检查被稽察企业主要负责人贯彻执行党和国家的路线、方针、政策和遵守法律、法规的情况;
(二)查阅被稽察企业的财务报告、会计凭证、会计帐簿等会计资料以及与企业经营管理活动有关的其它一切资料,验证被稽察企业的财务报告等资料是否真实反映其财务状况,主要包括资产负债情况、还债能力、利润分配、资产运作、国有资产保值增值等;
(三)监督被稽察企业是否发生侵害国有资产所有者权益的情况;
(四)对被稽察企业主要负责人的经营管理业绩进行评价,对被稽察企业主要负责人的奖惩、任免提出建议。
十三、特派员助理开展工作,实行特派员负责制。
特派员助理在特派员的领导下开展稽察工作,也可受特派员的指派不定期地到被稽察企业进行专项稽察,但不得超越特派员所授权的稽察范围。
十四、特派员助理协助特派员开展稽察工作或经特派员授权独立进行专项稽察,有权行使以下权利:
(一)听取被稽察企业主要负责人有关企业财务状况和经营管理情况的汇报,并可以提出质询;
(二)查阅被稽察企业的财务报告、会计凭证、会计帐簿等会计资料以及与企业经营管理活动有关的其它一切资料;
(三)调查、核实被稽察企业的财务状况和经营情况,并有权要求被稽察企业作出必要的说明;
(四)向被稽察企业的职工了解情况,听取意见;
(五)向财政、审计、税务、工商、监察等有关部门以及银行调查了解被稽察企业的财务状况和经营管理情况,财政、审计、税务、工商、监察等部门及银行应当支持、配合,并提供被稽察企业的有关情况和资料。
十五、特派员助理在稽察工作中必须严格遵守《国务院稽察特派员条例》和下列规定:
(一)不得泄露在稽察工作中掌握和了解的被稽察企业的商业秘密;
(二)保守稽察秘密,不得向被稽察企业透露稽察结论;
(三)不得干预被稽察企业正常的经营活动;
(四)不得接收被稽察企业的任何馈赠、报酬、福利待遇,不得在被稽察企业报销费用,不得参加有可能影响公正履行职责的宴请、娱乐、旅游等活动,不得通过稽察工作为自己、亲友或他人谋取私利。
十六、特派员助理在稽察工作中成绩突出,为维护国家利益做出重要贡献的,给予奖励。具体奖励办法根据有关规定另行制定。
十七、特派员助理有下列行为之一的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:
(一)对被稽察企业的重大问题隐匿不报,严重失职的;
(二)与被稽察企业串通,编造虚假稽察报告的;
(三)干预被稽察企业的经营活动,致使被稽察企业的合法权益受到损害的;
(四)有违反特派员助理工作纪律之一的。
十八、特派员助理任期一般为三年,可以连任,但是对同一企业不得连任。
十九、特派员助理履行职责所需经费,列入财政预算。
二十、本暂行办法由省人事厅负责解释。



2000年2月29日