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法学论文/欧锦雄

作者:法律资料网 时间:2024-05-19 20:19:01  浏览:9787   来源:法律资料网
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宪政建设的民法基础:机关法人制度

欧锦雄
                                 

内容提要:我国的宪政体制是在中国共产党领导下立法权、行政权和司法权相对独立及一定程度的相互制衡,同时兼有政治协商的民主政治体制。宪法赋予了各级党委、人大、政府、政协、法院和检察院重大的国家权力或民主权利,因此,这些国家机关和政协组织是我国宪政建设的主要力量。机关法人制度要求各国家机关具有自己相对独立的财产,这独立财产,既是机关法人从事民事活动和其他活动的前提,也是它们相对独立地行使宪法职权的物质基础。完善的机关法人制度可以使我国各级党委、人大、政府、政协、法院和检察院能充分履行宪法所赋予的各项权力或权利,从而保证我国的宪政体制的最终实现。我国未来的民法典确需建立完善的机关法人制度,因为机关法人制度是我国宪政建设的民法基础。
关键词:机关、法人制度、宪政、建设、民法。
                                       

(一)
近年来,广西某市政府在行政事业性资产的运作方式上采取了惊人的创举。该市政府将其管辖下的所有局委、事业单位的办公大楼、土地使用权等国有固定资产全部收归市政府,之后,由市政府将这些行政事业单位的二十多亿元国有固定资产作为市政府的出资交由其成立的WN公司统一拥有产权、集中管理运营。今后,该市属各行政事业单位对这些国有资产将仅有使用权而无产权。据了解,该市党委、政府、人大、政协、法院、检察院的办公大楼、土地使用权等国有资产也被全部交给WN公司并由其拥有统一产权;为了迫使这些机关将办公大楼、土地使权交出来,市政府规定,凡不交出者,又暂不给予财政拨款;WN公司的下一目标是成为上市公司,上市筹措资金。在惊闻如此釜底抽薪的国家机关资产运作方式后,我愈加觉得问题的严重,这种做法不但了破坏机关法人制度,而且动摇了宪政的根基,妨碍了宪政建设,如果任由这种国家机关资产运作模式在全国泛滥,后果不堪设想。为此,有必要从宪政建设的角度探讨机关法人制度。笔者撰写本文的目的在于:呼唤人们尊重机关法人制度、关注机关法人制度,并希望我们的党政官员树立牢固的宪政理念,重视宪政建设。
(二)
宪政是指建立在宪法基础上的民主政治。它是立宪、修宪以及实现宪法的民主政治活动。现代政治文明是宪政文明,而宪政文明要求:国家应具有完善的宪法制度;宪法具有至尊的地位,立法、司法、行政执法等国家机关的活动应严格遵守宪法,正确履行各自的、宪法所确定的职责,确保宪法制度的实现,维护人民的宪法权利;宪法至上的理念深入人心。宪政建设就是为了实现宪政文明所进行的各种活动。
我国的宪政体制是在中国共产党领导下立法权、行政权和司法权三权相对独立及一定程度的相互制衡,同时兼有政治协商的民主政治体制。宪法赋予了各级党委、人大、政府、政协、法院和检察院具有重大的国家权力或民主权利,因此,这些国家机关和政协组织是我国宪政建设的主要力量。我国的宪政体制是具有中国特色的、较为科学的政治体制,它能否在现实中实现并较好地发挥效能,这关系到我国宪政建设的成败,同时会影响我国社会和经济建设能否持久地、稳定地发展。而我国宪法所确立的宪政体制能否最终实现,这要看我国各级党委、人大、政府、政协、法院和检察院能否充分履行宪法所赋予的各项权力或权利。由于我国宪法所规定的这些权力或权利较为原则,宪法中又没有规定具体的强制措施来保证实行,因此,这些权力或权利的实现还需其他法律所规定的各种制度作保障。
宪法是刑法、民法、诉讼法等部门法律的母法。刑法、民法等部门法的创制必须以宪法为法律依据,与宪法抵触者无效。宪法所确立的宪政体制、经济体制和公民的权利,需要通过各部门法的制定和实施来保证实现,因为我国宪法并无惩罚违宪行为的制裁方法,各部门法则均规定有违法的法律责任及强制方法,而各部门法为了使宪法得以实现,从各自角度将宪法规范内容细化,并规定了保证其实现的措施,各部门法相互协调,相互作用,共同构建了宪法大宪章得以实现的、具体的法律规范网络。
民法是以宪法为根据而制定的、调整平等主体财产关系和人身非财产关系的法律规范。宪法是产生民法的母法,而民法对宪法具有反作用,完善的民法将在一定范围内可以促进宪政体制和公民权利的实现,反之,疏漏的、失当的民法将在一定范围内妨碍宪政的发展和公民权利的实现。前文提到,我国宪法确立的民主政治框架是在中国共产党领导下的立法权、行政权和司法权相对独立及一定程度的相互制约、同时兼有政治协商的宪政体制。立法、行政和司法三机关具有各自不同的职权,政协则具有民主职能。立法机关享有立法权、任免权、监督权,行政机关具有行政管理权,司法机关具有司法独立权,而政协具有民主权。立法、行政和司法三机关在中国共产党的领导、协调下各自独立履行自己的职责和职权,并相互制衡,加上充分发挥政协的民主职能,从而可以使我国宪政体制及时、高效而廉洁的运作。
各国家机关职责不同,在运作中要有相对独立性才能保证其公正廉明,实事求是,而各国家机关在运作中要具有相对独立性,就必须具有相对独立的物质基础。其办公经费、办公场所、工作人员的薪金等物质财产应具有相对独立性,不应受制于其他机关或企业,否则,各国家机关在履行职责时,将难以作到公正廉明。在广西某市的国家机关资产运作模式下,市党委、市政府、人大、政协、法院、检察院的办公场所,工作人员的福利几乎完成受制于WN公司,而WN公司由市政府直接领导,这实际上是市党委、人大、政协、法院、检察院在物质上完全受制于市政府,既然如此,在中国共产党领导下的立法权、行政权和司法权相对独立、相互制约及政治协商的格局不可能实际形成,立法机关的立法权、监督权、任免权难以充分行使,司法将无法独立,党的领导将无法较好地实现,政协的民主职能也较难发挥。若有朝一日,WN公司不幸破产,该市党政机关将无立足之地,其立法权、行政权和司法权将难以实行,从而妨害宪政建设。
(三)
法人制度是人类法律发展中的重要法律成果,它也是我国民法所确立的一项重要制度。在经济领域中,法人制度起到降低投资风险、鼓励投资、保证交易安全等方面的作用。民法所规定的法人类型除了包括企业法人外,还包括机关法人和事业单位法人。机关法人制度的建立,既可以使各级机关成为一个独立民事主体而从事必要的民事活动,也并可使整个国家机关体系降低交易的风险,更重要的是,它可以保障各种各级机关能较好地、独立地履行宪法赋予的职责,使各自的活动做到公正廉明。因为机关法人制度的确立要求各机关须具备法人的基本条件,其中最基本的条件就是具有自己独立的财产,这独立财产,既是机关法人从事民事活动和其他活动的前提,也是它们承担民事责任、行政责任的物质基础,更是它们独立行使宪法职权的物质基础。可见,机关法人制度的建立对共产党领导下的立法权、行政权和司法权相对独立、相互制约以及充分发挥政协组织职能具有重要的作用。可以说,机关法人制度是我国宪政建设的民法基础。
然而,为了解决各机关工作人员收入不平衡以及财政困境或危机等问题,有的地方政府(主要指广西某市政府,据悉有的地方政府正在跃跃欲试)将目标锁定各类机关的办公大楼、土地使用权等国有固定资产,想通过盘活这些资产使国有资产保值、增值及解决公务员收入不平衡的问题,为此,这些地方政府不但将其管辖下所有局委,事业单位的所有不动产收归政府,而且将本级党委、人大、政协、法院、检察院等国家机关的办公大楼、土地使用权等不动产完全无偿剥离,收归政府,并将所有国有固定资产(包括地方政府办公楼、土地使用权)作为政府出资划归一公司,并由该公司统一拥有产权而经营管理,各机关为了获得办公场所的使用权还需从财政获得款项,向该公司支付租金,各机关工作人员的福利费则由该公司支付。该公司则通过将这些不动产进行抵押(规避《担保法》第37条)或其他经营活动来获取巨额的城市建设资金或暂时解决其财政困境或危机。这些地方政府混淆了“政府资产”和“国有资产”的概念,将党委、人大、法院、检察院作为法人而拥有产权的办公大楼、土地使用权等国有资产,认为均是地方政府的资产。其实,党政等各国家机关的资产均为国家所有,但是,各自作为独立法人享有各自资产的产权,当然,这些国有资产的所有权归国家,并应由国有资产管理部门监督管理。这些地方政府完全无偿剥离党委、人大、政协、法院、检察院的法人资产的做法,实际上是对机关法人制度的破坏,是行政权侵犯法人制度。它不但增加了国有固定资产的风险,而且妨碍了党委、人大、政协、法院、检察院,甚至政府各部门相对独立地、公正地行使宪法所赋予的职权,因为这些机关在物质条件上将处处受制于该公司或该政府,此外,若统一拥有国家机关资产的公司破产,或地方政府以其名义大量借外债而无法偿还,其他机关将可能因无办公大楼而无法运转。可见,这一做法妨碍了宪政建设。由此看来,机关法人制度在宪政建设中是何等的重要!
有的民法专家认为,地方政府可以随时无偿剥夺党委、人大、政协、法院、检察院的办公大楼、土地使用权等国有资产,这做法并不违法,因为这些资产原本就属于地方政府。在他们的眼里,机关法人制度似乎是可有可无的,或是可以随意践踏的。连民法专家都如此漠视机关法人制度,看来,宪政建设任重而道远!
(四)
完善的机关法人制度可以使各级政府、人大、政协、法院、检察院等机关在党委的领导下相对独立地行使各自的职权、履行各自的职责,它是宪政建设的民法基础,是保证我国社会和经济持久、稳定发展的民法制度。目前,我国《民法通则》已规定有机关法人制度,但是,属于机关法人制度的独有条款仅有一款,即第50条第一款,它是这样规定:“有独立经费的机关从成立之日起,具有法人资格。”机关法人的成立条件应按一般法人条件确定,其独立资产包括国家拨给的办公经费及国家专项拨款建立的办公大楼及划拨的土地使用权等,这是机关法人制度实有之义。但是,由于现行《民法通则》中属于机关法人制度的独有条款仅有一款,而且这一条款相当简陋,一些地方政府即是乘现有机关法人制度不完善之机公然破坏机关法人制度,而其同级的党委、人大、政协、法院、检察院以及政府管辖下的各单位在交出其办公大楼、土地使用权等国有固定资产时,也因机关法人制度的不明确、不完善而感到万般无奈。机关法人制度尚有诸多问题需要立法完善,比如,机关法人的资格问题、机关法人的种类、层次问题、各机关法人独立资产的范围问题、各机关法人对这些独立资产的权利和义务问题、上级机关对下级机关的独立资产有何权利的问题、各级机关的独立资产可否经营、可否划拨、转让、出租的问题,等等。当前,我国正在酝酿制定民法典,从2002年12月23日草拟的《民法典(草案)》来看,它对机关法人制度并未予以足够重视,仅草拟廖廖两条。目前,关于机关法人制度的问题,我国民事立法存在许多盲点,在理论上也具有许多空白,这有待于立法者和理论工作者进一步深入研究。我国未来的民法典确需建立完善的机关法人制度!这是确保正常民事活动顺利开展的需要,更是宪政建设的需要!

参考文献:
1、李东红:《“威宁模式”涉嫌违法?》《广西政法报》2003年10月30日第3版。
2、欧锦雄:《法人制度的尴尬》,《法制日报》,2003年9月15日第5版。
3、周志华:《关于威宁改革模式的若干思考》《经济与社会发展》2003年第12期。
4、王利明等:《民法新论》中国政法大学出版社,1988年7月第1版。
5、《中华人民共和国民法通则》1986年4月12日第六届全国人民代表大会第四次会议通过。

作者简介:欧锦雄,男,1964年出生,广西玉林市人,广西政法管理干部学院教授。





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交通部贯彻《关于加强录像机市场管理的规定》的通知

交通部


交通部贯彻《关于加强录像机市场管理的规定》的通知
1991年10月7日,交通部

各省、自治区、直辖市交通厅(局),部属港航单位:
根据《国务院关于大力加强反走私斗争的通知》(国发〔1991〕26号)的要求,国务院生产办公室会同国务院有关部门制定了《关于加强录像机市场管理的规定》(国生调度〔1991〕6号,现转发给你们,请认真贯彻执行,并要求如下:
一、各级交通运输部门的领导要亲自抓好此项工作,结合本单位具体情况,采取切实可行的措施,密切配合当地海关、工商、税务等部门对录像机市场进行管理,从运输环节上,积极协助查处走私和倒卖活动。
二、各水路、公路货运部门对广东、福建、海南三省进口录像机整机经水运托运出省销往外地的,必须凭商业部核发的“准运证”和国家定点经营单位的统一发票办理托运手续(准运证格式附后)。
三、广东、福建、海南三省依法没收的进口录像机成套散件、关键件托运出省销往外地的,必须按机电部、国家工商局机电销字(1988)22号《关于特区电子产品内销管理有关事项的通知》中规定,凭《调运证》办理托运手续(“调运证”格式附后)。
四、个人随身携带自用的进口录像机,从广东、福建、海南三省乘汽车、客船进入内地的,每人限带一台,凭国家定点经营单位的统一销售发票放行。
五、各级交通运输部门严格把关,严禁走私分子利用汽车,轮船等交通运输工具走私贩运进口录像机。运输部门的工作人员要忠于职守,遵纪守法,不得参与任何走私、贩运,倒买倒卖活动。

关于加强录像机市场管理的规定
近几年,沿海部分地区录像机走私活动十分猖獗,大量非法进口的录像机涌入国内市场,扰乱了市场秩序,损害了国家和消费者的利益,影响了国家的声誉,冲击了录像机技术引进的正常进行,阻碍了我国录像机工业的发展。
为了制止录像机的非法进口和非法经营活动,维护录像机市场的正常秩序,促进国内录像机工业发展,根据《国务院关于大力加强反走私斗争的通知》(国发〔1991〕26号)要求,现对录像机市场管理问题作如下规定:
一、海关、公安、工商行政管理等行政执法机关要按职责分工,严厉查处进口录像机的走私和倒卖活动,坚决取缔非法进口录像机的私货市场,严禁黑市交易。对查获的走私录像机和贩运倒卖的走私录像机,一律由执法机关没收,视情节轻重并处罚款,严禁罚款放行,对情节严重构成犯罪的违法人员,应移送司法机关追究其刑事责任,严禁以罚代刑。
二、进口录像机实行定点经营。定点收购和定点销售的单位为国营商业华侨商店(公司)、友谊商店(公司)及承担涉外供应业务的商业企业。对定点经营单位确实不够的地方,由商业部商国家工商行政管理局根据从严掌握的原则确定少数国营商业企业为定点经营单位。增加的数量原则上每县一个,中小城市二至三个,省会城市、大城市五至六个,直辖市十个左右。定点销售单位必须具备维修服务条件。
定点经营单位经营进口录像机的范围包括:海关、公安、工商行政管理等行政执法机关依法没收的,接受捐赠进口的,华侨、港澳台同胞和出国人员以及外籍人员合法带进自用有余而销售的进口录像机。
定点以外的任何企事业单位和个人一律不准收购、采购、销售进口录像机。自本规定发布之日起,非定点销售进口录像机的单位不得再购入进口录像机,并于两个月内将库存的进口录像机处理完毕。逾期处理不完的进口录像机(残次品除外),按市场零售价百分之六十的价格交由定点销售单位或国家定点录像机生产企业收购。对违反上述规定非法经营的单位和个人,由工商行政管理机关没收非法经营的商品和销售收入,并视情节轻重处以销售额百分之三十以下的罚款。
本规定发布后一个月内,定点经营单位应持商业部的经营许可批件和营业执照到原登记的工商行政管理机关申请办理变更经营范围的有关手续。非定点经营单位也要向原登记的工商行政管理机关申请办理变更经营范围的有关手续。
三、定点收购、销售单位不得经营未经罚没处理的走私录像机。进口录像机的收购、采购、销售等经营业务只准在定点经营单位之间进行,不准向非定点单位和个人批发、供货倒卖。如有违反,由有关部门取消其定点经营的资格,并由工商行政管理机关撤消其经营范围中的收购、销售进口录像机的项目,没收其非法销售收入和非法经营的商品,并酌情处以销售额百分之三十以下的罚款。
四、广东、福建、海南三省依法没收的进口录像机整机原则上应在当地市场销售。确需出省销往其他地区的,广东、福建的须经商业部核发“准运证”,海南省的须经国家计委批准,并经商业部核发“准运证”,凭证运输、流通。商业部核发“准运证”要根据没收证明以及国家有关规定从严掌握。有要核销“准运证”手续”,防止重复使用。
个人在广东、福建、海南三省购买随身携带自用的进口录像机进入内地的,每人限带一台,并必须持有国家定点经营单位的统一销售发票。
对违反本规定的单位和个人,由工商行政管理机关按照《国务院关于加强对广东、福建两省进口商品管理的通知》(国发〔1985〕136号)和《关于个人随身携带零星自用的限制进口商品的品种和数量的规定》(工商〔1990〕305号)处理。
五、依法没收的进口录像机成套散件、关键件运出广东、福建、海南三省,由机电部凭进口许可证和没收证明发放“调运证”,凭证承运。
六、铁道、民航、交通等部门对需运出广东、福建、海南三省的进口录像机整机,必须凭有商业部核发的“准运证”,成套散件、关键件必须凭有机电部核发的“调运证”才能承运;对个人随身携带自用的进口录像机,经查验有国家定点经营单位的统一销售发票的,才予发行。否则拒绝承运,并报行政执法机关查处。邮电部门不收寄录像机邮件的规定继续执行。
除广东、福建、海南三省以外的其他省区之间调运进口录像机,凭定点经营单位之间签订的购销合同办理运输手续。各地自行制发的“调运证”一律无效。
集体和个体运输单位一律不得承运进口录像机整机、成套散件和关键件,违反者处以运价五至十倍罚款。
七、华侨、港澳台同胞和出国人员及外籍人员按海关规定合法带入的进口录像机,自用有余需要出售的,只能卖给国家定点收购单位。对私自买卖牟利的,由海关、工商行政管理机关依照有关法规处理。
八、海关、公安、工商行政管理等行政执法机关依法没收的进口录像机,全部交由国家定点收购单位收购,收购价格按市场零售价的百分之七十计算。
没收的进口录像机成套散件,由国家定点生产企业凭进口许可证按进口同类器材价格的百分之七十收购。
没收的部分配套件交由中国电子器材公司及其分公司,按进口同类器材价格的百分之五十收购,并纳入国家计划渠道安排。各地家电维修网点不得采购非法进口的录像机维修配件。
九、国内录像机定点企业生产的录像机不实行定点收购和定点销售,内地调拨运输不受限制,特区的定点生产企业按国家内销计划办理内销“调运证”,凭“调动证”调拨运输。
国内录像机定点企业生产和组装的录像机在国内市场销售,必须标有生产厂的标记,包装箱上须印有“××厂制造”字样。机电部核发录像机生产许可证后,包装箱还须标明录像机生产许可证标志和编号。
十、本规定适用于进口放像机、摄像机、摄录一体机和视录一体机的管理。
十一、本规定自发布之日起执行。以前有关规定若与本规定不符的,以本规定为准。
调出广东、福建、海南进口商品准运证
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( 年 月 日)
编号:商( )字( )第( )号 发证机关:商业部
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|商品名称|规格型号|数量及单位|调出单位|调入单位|运输起止地点| 有效期 |备注|
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中华人民共和国机械电子工业部特区电子产品内销调运证
编号:
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| 调 | | 调 | | |
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| 出 | | 入 | | |
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| 单 | | 单 | | |
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| 位 | | 位 | | |第
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|序 号| 产品名称、型号 |单 位| 数量 | (大写) | |三
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| 签发日期 年 月 日 | |
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| 截止日期 年 月 日 | |
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制证:中华人民共和国机械电子工业部


营口市城镇公有住房出售办法

辽宁省营口市人民政府


营口市城镇公有住房出售办法

(一九九五年十二月二十一日市人民政府办公定印发营政办发[1995]103号)


第一章 总则

第一条 为规范全市城镇公有住房出售工作,根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》的有关规定,结合我市情况、制定本办法。

第二条 凡在我市辖区内城镇进行公有住房出售,均适用本办法。

第三条 购买公有住房,坚持自愿的原则。

第四条 新建住房和腾空的旧住房实行先售后租,优先售给住房困难户。

第五条 未建立住房公积金的单位和个人,不准以标准价或成本价出售和购买公有住房。

第六条 营口市住房制度改革领导小组办公定负责本市的公有住房出售管理工作。

第二章 售房范围和对象

第七条 本市城镇范围内的新、旧直管和单位自管公有住房,除下列不宜出售的外,均可向职工出售。

(一)列入进期改造规划的;

(二)产权不清的或有争议的;

(三)严重损坏房、危险房;

(四)具有历史纪念意义的;

(五)市、县级以上人民政府认定不宜出售的。

第八条 凡具有城镇常住户口的职工均可申请购买公有住房。

第三章 售房价格和付款方式

第九条 近期向职工出售公有住房实行三种价格,向中低收入职工家庭出售公有住房,在市规定面积标准内实行成本价或标准价,超过面积标准部分,实行市场价。

第十条 职工以成本价或标准价购买规定面积标准内的公有住房,每个家庭只能享受一次。

第十一条 新建住房的成本价包括征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费(包括煤气、给水、排水、供电、供暖、道路、通讯设施)、管理费、贷款利息以及税金等7项因素。旧房的成本价按售房当年新房的成本价成新折扣(折扣年限按50年)计算,使用年限超过30年的,以30年计算;经过大修或设备更新的旧房,按有关规定评估确定。1995年全市测定新建住房平均成本价为690元/M2 。

第十二条 新建住房标准价由负担价和抵交价两部分构成。新房的负担价,1994年到1995年为营口市双职工年平均工资的3倍,2000年达到3.5倍(职工年平均工资以当地统计部门公布的上年职工年平均工资为准)。新房抵交价按双职工65年(男职工35年,女职工30年)内积累的由单位资助的住房公积金贴现值80%计算。1995年营口市测定新建住房平均标准价为524元/M2。其中负担价为332元/M2,抵交价为210元/M2 。

以标准价出售旧房的负担价按售房当年新房的负担价成新折扣(折旧年限按50年)计算,使用年限超过30年的以30年计算,经过大修或设备更新的旧房,按有关规定评估确定。旧房的抵交价,可根据使用年限适当降低,但最多不能低于新房抵交价的80%。

第十三条 公有住房的实际售价,应根据所处楼层、朝向、设施等条件和地段、环境的不同,进行合理调节(各项调节系数详见附表)。

第十四条 职工以成本价或标准价购买公有住房,在价格上给予以下三种折扣:

(一)职工购买现住房给予现住房折扣。1995年以前标准价房折扣率为为负担价的5%;成本价房的折扣率为成本价减去标准价中抵交价部分后剩余额的5%。1996年以后,现住房折扣要逐年减少,2000 年全部取消。

(二)按购房职工建立住房公积金制度前的工龄给予工龄折扣。每年工龄折扣的数额,按抵交价除以65年计算。离退休职工购房计算工龄折扣的时间,按国家规定的离退休年龄计算。1995年年工龄折扣额为3.23元/M2 。

(三)职工一次付清购房款,给予一次付款折扣。1995年以前一次付款折扣率不得高于20% 。

第十五条 职工购房可以一次付款,也可以分期付款。实行分期付款的,期限一般不超过10年,首次付款不得低于实际售价的30% ,分期支付的部分要计收利息,职工单位不得贴息,利息按政策性抵押贷款利息确定。购房职工可按有关规定申请购房抵押贷款。

第十六条 职工以成本价或标准价购买公房后,继续享受住房补贴、住房公积金,不交房租;采暖费、煤气气源费仍按租住公房的有关规定执行。

第十七条 根据住房的不同情况实际售价(单位:元/平方米建筑面积)的计算公式是:(一)成本价计算公式:实际售价=[(成本价±地段调节减价-折旧额)×(1±各项调节系数之和)-工龄折扣额-现住房折扣额] ×(1-一次付款折扣率)

式中:

1、成本价— 按市房改方案规定的七项因素计算出每平方米建筑面积的成本价,即1995年全市平均数成本价为690元。

2、折旧额=成本价÷50×竣工使用年限。

3、现住房折扣额(1995年)=(成本价-抵交价)×5%。

4、工龄折扣额=抵交价÷65×夫妇双方建立公积金前的工龄和。

(二)标准价计算公式

实际售价=[(标准价-工龄折扣额×夫妇双方建立公积金前的工龄和)×(1-年折旧率×已竣工使用年限)×(1±各项调节系数之和)-负担价×现住房折扣率]×(1-一次付款折率)

式中:

年工龄折扣额=抵交价÷65

负担价×2%+抵交价×20%÷30


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2、年折旧率= ×100%

标准价

3、1995年以前现住房折扣率为5%。

平瓦房出售实行按质论价,由房产交易管理部门实地勘察评估,一次出售,确认全部产权。

售房审批制度

建立公有住房出售办法的报批制度。县级市、区、镇及各企事业单位出售公有住房时,须将出售公有住房的请示及具体实施细则报市房改办批复,领取售房许可证后,方可执行。

公有住房出售的成本价和标准价要逐年测定,同时提出现住房折扣率和一次付款折扣率,报省批准后执行,县级市、区报市批准后执行。

产权界定和市场交易

职工以成本价购买的公有住房,拥有全部产权,一般住用5年后可依法进入市场,在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后,收入归个人所有。如有特殊情况5年内需要出售时,由原产权单位以原价收回,另外出售,该职工仍可再享受一次标准价或成本价购房的优惠。

职工以标准价购买的公有住房 ,拥有全部产权,即占有权、使用权、有限的收益权和处分权,可以继承。产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定。以标准价购买的公有住房,住用5年后方可依法进入市场,在同等条件下,原产权单位有优先购买权和租用权。售、租房收入在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后,单位和个人按各自的产权比例分配。如有特殊情况5年内需要出售时,原产权单位以原价收回,另外出售,该职工仍可再享受一次标准价或成本价购房的优惠。

公有住房出售后,购房人要及时到房产行政管理部门办理住房过户和产权转移登记手续,同时要办理相应的土地使用权变更手续,领取国家统一制定的产权证书。

产权人出租、出售、赠与、继承以及其它形式转让所购住房,要按国家规定交纳有关税费。

各级房产管理部门和相关部门有加强协作,制定规范的交易程序,完善税收制度,加强市场管理,严肃查处扰乱房产市场管理的违法行为。

职工以成本价或标准价购买公有住房和产权单位以成本价或标准价出售公有住房,免交一次性契税、房产税、房产交易费、土地使用税,只交工本费,目前楼房工本费暂定售房款的1.5%,平瓦房工本费暂定3%。

售房资金的管理和使用

售房收入按有关规定进行分配,分别纳入各级住房基金,存入住房资金管理中心在指定银行房地产信贷部开设的专户,权属不变。

售房资金的使用必须坚持专款专用和项目审批程序,经市房改办批准,全部用于住房建设和城镇住房制度改革,严禁挪用。

售后管理、维修

职工购买的住房,户门内自用部位和自用设备的维修管理,由产权人自己负责。共用部位和共用设施的维修管理由原产权单位和产权人共同负责,原产权单位在售房款中提取10%建立公共维修基金,产权人按住房建筑面积每月每平方米交纳0.01元共用部位和共用设施维修费。

向职工出售的住房原产权单位和房产管理部门,要建立适应市场经济要求的管理形式和机制,明确管修范围和责任,实行统一的委托管理维修。

处罚

房管部门和各单位,违反本办法规定,未经批准擅自出售公有住房,随意降低售房价格,变相增加优惠条件的,由房改办会同有关部门严肃查处。视情节轻重分别给予撤销出售、冻结资金等相应处罚。

购房职工违反本办法规定,非法倒买倒卖、弄虚作假、骗取优惠政策购房的,由房改办会同有关部门按有关规定给予没收非法所得、罚款等处罚。触犯法律的,交司法机关处理。

售房审批、评估等部门及其工作人员,必须严明纪律,坚持以法办事。对徇私舞弊、违法乱纪、以权谋私的,由所在单位或上级机关给予行政纪律处分,构成犯罪的,依法追究刑事责任。

附则

各县级市、区、镇,各企事业单位,可根据本办法制定本地区、本单位的实施细则。

本办法由营口市住房制度改革领导小组办公定负责解释。

本办法自发布之日起实行。原有的《营口市出售公有住房暂行办法》即行废止。凡与本办法不一致的政策规定,一律以本办法为准。

附表:

公房出售调节表
公房出售破损调节表
公房出售楼层调节表
公房出售地段类区划分说明
标准价一次付款价格表
附表1

公房出售调节表

项目
类别
建筑面积(M2)
售价调节(%)
备注


正向

0
 
  东西向

-2
 

倒座

-10
东、西、南均无门窗

  一类

0
 

二类

-2
 
  三类

-5
 

四类

-8
 
  五类

-11
 

共用

-2
指楼房


兼用

-4



共用

-2





-5



无上水

-3



无下水

-3



集中供暖

0





-5



附表2

公房出售破损调节表

序 号
房屋破损程度
售价下调(%)
备 注

1
基础有较大不均匀沉降
3
指楼房

2
墙体严重破损。裂缝或凸凹,墙体腐蚀严重。
2


3
屋面严重漏雨,保温层、防水层、隔热层严重损坏,屋面凸凹不平,局部翘边、空鼓、裂缝
2


4
内墙空鼓裂缝、墙皮局部脱落,项棚极损坏显,下垂变形
2


5
木质门窗或钢门窗腐蚀损坏较严重
2


6
砖木楼房木屋架腐蚀或华侨变形翘榫脱、下沉
2


7
木楼板或木楼梯局部破损或局部下沉
2
 
8
室内无灰棚、清水墙无罩面
2


备注
地震受灾房和震后重建的救灾房,可根据以上破损程度下调,但下调最多不超过11%


 

 

附表3

公房出售楼层调节表

建筑层次
调节系数%
居住
层次
 


 


 


 


 


 



1
-2
-2
-2
-2
-2
-2

2
-2
0
0
0
0
0

3
/
-2
0
0
0
0

4
/
/
-2
0
0
0

5
/
/
/
-3
-1
-1

6
/
/
/
/
-4
-2

7
/
/
/
/
/
-5


附表4

公房出售地段类区划分说明

营口市出售公有住房区域划分,按照市区内的地理条件,共分为五个类区,各类区的区域分布是:

1、图上划横线的区域为一类区 范围是:西部北起针织一厂东侧小马路北端,顺清华路南至渤海大街;东到光华路与渤海大街交叉路口,往东北顺潮沟路到公园路交叉路口,北到营口火车站以内的部分,均为一类区。

2、图上划竖线的区域为二类区 范围是:西部北起平安路的北端,南至金牛山大街交叉路口,东至金牛山大街与光华路的交叉路口以内;东至潮沟路东西两端以南、渤海大街光华路口至太和庄往北小马路与公园路交叉路口以内的部分,均为二类区。

3、图上划斜线的区域为三类区 范围是:得胜路以东,金牛山大街以南,光华路南部以东部分,公园路以东,北到道叉子、大庆路南部以西的部分,均为三类区。

4、图上划双横线的区域为四类区 范围是;道叉子以北路口,劳动街范围内,大庆路与营大公路口往东至工农往北至汉河桥以西至造纸厂苇场,均为四类区。

图上划双斜线的区域为五类区 范围是;西部:得胜路以西部分;北部:河北办事处部分;东部:工农路以东部分;营口市城郊八村,光明、钢铁、欢心甸、韩家学坊、太和庄、白庙子、大水塘、三道沟,在城市规划控制区内建的公有房屋,均为五类区。
 

附表5

标准价一次付款价格表 单位:元/M2

 

成新
负担价
抵交价
支 付 价

新房
332
210
408
395
382
369
356
343
330
317
304
291
279
266

9
299
168
336
323
310
297
284
271
258
245
232
219
206
194

8.5
282
168
323
310
297
284
271
258
246
233
220
207
194
181

8
266
168
310
297
285
272
259
246
233
220
207
194
181
168

7
232
168
285
272
259
246
234
221
208
195
182
169
156
143

6
199
168
260
247
234
221

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