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《物权法草案》中不动产登记部分的解析/武志国

作者:法律资料网 时间:2024-05-29 02:20:18  浏览:8668   来源:法律资料网
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《物权法草案》中不动产登记部分的解析

为了参与《物权法草案》三审稿提交全民讨论活动,从中分析我国不动产登记制度的走向,我们现对第二章《物权的设立、变更、转让和消灭》第一节《不动产登记》进行一下粗浅的解读,以与大家共同探讨。
1、【制度要点】关于不动产登记的法律效力
【法条】第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当登记;未经登记,不发生物权效力,但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。
  【本条解读】不动产物权登记的法律效力,世界各国民法有以下几种不同的立法例:
  一是登记对抗主义。认为不动产物登记并非不动产物权变动的必须程序。不动产物权的变动依当事人的意思表示而发生法律效力,但非登记不能对抗第三人。日本国采此立法例。
  二是登记要件主义。认为登记是不动产物权变动的要件,不动产物权变动除了当事人之间的合意外,还要进行登记,非经登记不仅不能对抗第三人,而且在当事人之间也不发生法律效力。德国、瑞士采此立法例。
  三是地券交付主义。又称托伦斯登记制,该制度采任意登记制,不强制一切土地都必须申请所有权他项权利登记。但如申请不动产物权登记,则登记是不动产物权变动的生效要件。澳大利亚采取此种做法。
四是登记公示主义。即以登记作为公示不动产物权状态的方法,不动产物权的变动以当事人合意而发生效力。也就是说买卖合同有效成立,标的物所有权即行转移,无需登记和交付。如法国的立法模式,这种立法模式不承认物权行为。
明显本条取向第二种模式,仍然偏重于国家干预管理的色彩。个人倾向对抗要件主义。
2、【制度要点】关于不动产登记的统一性规定
【法条】 第十条 不动产登记,由不动产所在地的登记机构办理。
国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。
【本条解读】可见我国仍然实行土地属地管辖制度,目前土地登记机构为分级多头登记模式,对房屋、林地、水权、等不动产分别在不同的机构登记。现在理论界和实务界呼声强烈,要求统一登记机构,目前的登记模式存在机构臃肿,经费分散,重复登记,不便查询等弊端。这涉及国家机构改革的敏锐问题,本条明确了也顺应了当前要求统一的呼声,下定决心确立了统一性改革的大方向。本条牵动了我中心的前途命运,也就是说以后涉及到我中心登记职能的整合调整问题。总的来讲。物权法草案从基本法的角度确定了我国不动产登记的必要性,也影射了中国未来不动产登记大有可为。到底怎么个统一法目前也不是非常明朗,尤其是登记机构统一改革争议较大,的使命被交给了未来的《不动产登记法》。(1)登记的法律依据不统一,没有专门制定的不动产登记法。而我国不动产物权登记的法律依据主要是单行民事法律、法规,如《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》及国家土地管理局颁行的《土地登记规则》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》,规定交叉混杂。(2)登记机关不统一。根据不动产物权类型的不同,我国的不动产物权登记分为土地物权登记、房屋物权登记、矿产物权登记、水权登记、渔权登记和林权登记,相应地,我国不动产物权登记的机关也有六家之多,分别是国土管理机关、房产管理机关、矿产管理机关、水行政管理机关、渔政管理机关以及林业管理机关。登记机关不统一,损害了登记制度的基础权威。
3、【制度要点】申请登记的材料
【法条】第十一条 当事人申请登记,应当提供权属证书、合同书、法院判决或者征收决定以及标明不动产位置、面积等的其他必要材料。
【本条解读】事实上是对《土地登记规则》(修正版)第十条第一款中权属证明或权属来源证明的细化。《土地登记规则》(修正版)第十条第一款规定:“土地登记申请者申请土地使用权、所有权和土地他项权利登记,必须向土地管理部门提交下列文件资料:(一)土地登记申请书;(二)单位、法定代表人证明,个人身份证明或者户籍证明;(三)土地权属来源证明;(四)地上附着物权属证明。”
4、【制度要点】 不动产登记机构的职责
【法条】第十二条 登记机构应当履行下列职责:
(一)查验申请人提交的必要材料;
(二)就有关登记事项询问申请人;
(三)如实、及时地登记有关事项;
(四)法律、行政法规规定的其他职责。
登记机构认为对申请登记的不动产的实际状况需要查看的,申请人以及其他有义务协助的人应当协助。
【本条解读】目前各国登记机关所采取的审查制度大致可以分为两种,一为实质审查主义,一为形式审查主义。采形式审查主义的国家,对于登记的申请,只进行形式上的审查,至于登记证上所载权利事项有无瑕疵,则不予过问,这样的公示不具有公信力。采实质审查主义的国家的登记具有公信力。依公示公信原则,只要无异议登记,即使登记所记载的权利与真实的权利状态不符,因相信登记正确而与登记名义人进行交易的善意第三人,其所得的利益仍受法律保护。实质审查主义与形式审查主义的主要区别,在于就作为不动产物权变动的基础原因——债权关系,登记机关有无审查权限。就本条来讲,实行的是实质审查主义,赋予不动产登记以公信力
5、【制度要点】不动产登记机构的禁止性义务
【法条】第十三条 登记机构不得有下列行为:
(一)要求对不动产进行评估;
(二)以年检等名义进行重复登记;
(三)超出登记职责范围的其他行为。
【本条解读】第(一)(二)略。这里我想强调一个法律意识范畴的东西,很多人包括一些位高权重的人,也有这么一种意识或者以此作为借口:就是认为法律没有明确禁止,那么就可以做,事实上是混淆了权利和权力的区分,违反行政权法定原则的。
6、【制度要点】不动产物权生效的临界点
【法条】第十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。
【本条解读】所谓不动产登记簿,是指记载不动产上的权利状况并备存于特定机关的簿册。在登记制度中,不动产登记簿具有特殊的地位,即登记簿是证明不动产物权的根据。在现代不动产法律体系中,不动产登记簿具有十分重要的作用。本条说明提出登记申请或者登记机构同意了登记或者发了证书都不是判断是否发生物权效力的节点,关键看是否有效登记在了不动产登记簿上。
7、【制度要点】物权与债权效力区分
【法条】 第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。
【本条解读】本条区分了物权变动和原因行为,目前的立法把登记作为不动产物权移转合同生效的要件,混淆了物权变动和债权变动。如我国担保法第41条规定:“抵押合同自抵押登记之日起生效”。根据此条规定,不动产抵押合同必须登记才能生效。不动产物权移转合同,是以移转不动产物权为内容的债权合同,该合同只要合同的生效要件,便在订约当事人之间发生法律效力,即发生债权的变动,当事人开始享有债权法上的请求权。配合进行登记应当是合同应有之义。不动产物权变动仅是不动产物权移转债权合同履行效力所致,不动产物权登记也是合同的履行行为,其法律效力是发生不动产物权的变动,本质上并不影响合同的效力判断。因此,没有进行不动产物权登记,只是未能发生物权变动,而不能否认有效成立的合同的效力。
8、【制度要点】不动产登记簿的证据资格和登记簿的管理
【法条】 第十六条 不动产登记簿记载的事项,是物权归属和内容的根据。
不动产登记簿由登记机构管理。
【本条解读】不动产登记簿在登记的作用下会产生以下功能:首先,就权利人而言,不动产登记簿是有效的表明权利人就不动产所享有的权利的源证明文件。,具有权利推定的效用。其次,就第三人而言,不动产登记簿具有公信效果。再次,对于国家来说,不动产登记簿便于国家对有关不动产的监督与管理,更便于人民法院在发生损害赔偿纠纷时确定责任的归属。
第二款解读略。
9、【制度要点】不动产权属证书的证明力
【法条】第十七条 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记簿记载的事项一致;记载不一致的,以不动产登记簿为准。
【本条解读】不动产权属证书作为一种国家机关依法出具的文书,具有较高的证明效力。
既然不动产物权变动是以“登记生效主义”为原则,“不经登记,不发生物权效力”,既然其效力如此绝对,则不动产登记簿在诉讼当中应当是关键证据,应当具有最终的“证据资格”。而这就是物权法草案规定第十七条第二款的理由。
10、【制度要点】 登记资料的查询和保密
【法条】第十八条 登记机构应当向权利人和利害关系人提供查阅、复制登记资料的便利,同时应当对涉及国家秘密、商业秘密和个人隐私的内容保守秘密。
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抚顺市行政事业性收费管理条例

辽宁省人大常委会


抚顺市行政事业性收费管理条例
辽宁省人大常委会


(1996年6月28日辽宁省抚顺市第十一届人民代表大会常务委员会第二十五次会议通过 1996年7月28日辽宁省第八届人民代表大会常务委员会第二十二次会议批准 1996年10月1日起施行)

目 录

第一章 总 则
第二章 收费项目、标准的审批和管理
第三章 收费票证和资金管理
第四章 收费监督检查
第五章 罚 则
第六章 附 则

第一章 总 则
第一条 为加强行政事业性收费管理,规范收费行为,促进廉政建设,保护公民、法人和其他组织的合法权益,根据有关法律、法规,结合我市实际,制定本条例。
第二条 本条例所称行政性收费是指国家行政机关、司法机关和法律、法规授权的机构,依据法律、法规行使其管理职能,向公民、法人和其他组织收取的费用。
事业性收费是指国家机关、事业单位为社会和个人提供特定服务所收取的费用。
第三条 本市行政区域内行政事业性收费适用本条例。
行政、事业单位为了行使其管理职能,依据法律、法规收取的保证金、抵押金比照行政事业性收费管理。
第四条 市、县(区)财政、物价部门是行政事业性收费的行政主管部门,对行政事业性收费实施管理和监督。市收费管理局受市财政部门委托,负责行政事业性收费的征收和管理。

第二章 收费项目、标准的审批和管理
第五条 按照行政事业性收费项目和标准由国家和省两级审批的原则,除国家和省另有规定外,其他任何单位和个人都无权批准收费项目和制定、调整收费标准。
第六条 实施行政事业性收费,必须具有下列依据之一:
(一)法律、行政法规和地方性法规的有关规定;
(二)国务院或国家计委、财政部的文件;
(三)省人民政府或省物价局、财政厅的文件;
(四)市物价部门受省物价部门委托核定收费标准的文件。
第七条 市财政部门负责收费项目设立、变更、撤销的审核、申报。
市物价部门负责制定、调整收费标准的审核、申报和省委托市管理收费标准的审批。
第八条 行政性收费项目和标准应依照法律、法规的规定和行政管理职能的特定需要,从严审核;事业性收费项目和标准应根据提供服务的合理耗费,服务质量、数量核定。
法律、法规规定制发的证、牌、照、册、簿、表的收费标准,应按工本费制定。法律、法规另有规定的,从其规定。
第九条 设立行政事业性收费项目,由执收单位提出申请,经市业务主管部门或县(区)人民政府初审,市财政部门审核后,报省财政厅、省物价局审批。重要收费项目须经市人民政府审定后上报。
第十条 制定、调整行政事业性收费标准,由执行单位提出申请,经市业务主管部门或县(区)人民政府初审,市物价部门审核后,报省物价局、省财政厅审批。重要收费标准须经市人民政府审定后上报。
制定、调整省物价部门委托市物价部门管理的行政事业性收费标准,由执收单位提出申请,经市业务主管部门或县(区)人民政府审核,报市物价部门审批。重要收费标准须经市人民政府审批,并报省物价局、省财政厅备案。
第十一条 市、县(区)人民政府各部门起草规范性文件,凡涉及行政事业性收费的,应征求市财政、物价部门意见。对涉及农民的行政事业性收费,还应征求市农业主管部门的意见。
第十二条 市机构编制部门在批准设立以行政事业性收费为主要经费来源的自收自支和财政差额拨款的单位前,应征求市财政、物价部门意见。
第十三条 市业务主管部门转发上级业务主管部门制发的有关行政事业性收费文件,应到市财政、物价部门办理手续后方可实施收费。
第十四条 性质、内容相同的收费项目,两个以上部门收费的,由财政、物价部门按管理权限指定一个部门收取。
第十五条 执行强制监督、检验和监测的部门及单位,对超出国家和省规定频次的监督、检验和监测,一律不得收费。

在检测中,使用受检单位设备的,须向受检单位交付检测设备使用费。
第十六条 执收单位不得肢解收费项目,增加收费频次,加大收费额度。
第十七条 市、县(区)各级行政机关在职责范围内办理公务,除法律、法规另有规定外,不得收取费用,也不得将行政管理职能转移到所属事业、企业单位实行有偿服务。

第三章 收费票证和资金管理
第十八条 行政事业性收费实行收费许可证制度。执收单位持批准文件到物价部门申领《辽宁省行政事业性收费许可证》(以下简称《收费许可证》)。
市直属部门和单位实施收费的,由市物价部门核发《收费许可证》;县(区)所属部门和单位实施收费的,由所在县(区)物价部门核发《收费许可证》。
第十九条 执收单位实施收费时,应出示《收费许可证》,按照《收费许可证》标定的收费项目和标准收费。公民、法人和其他组织应按规定缴费。特殊情况需要减免收费的,按照法律、法规的规定执行。任何机关、单位和个人不得擅自作出减免的决定。
第二十条 行政事业性收费使用统一的收费票据,收费票据分为通用票据和专用票据两种。
执收单位必须持《收费许可证》到财政部门办理《票据准购簿》,领购由财政部门统一印制的行政事业性收费票据(以下简称收费票据),并按票据规定项目填写,专业性较强确需专用收费票据的,执收单位提出票据样式,由市财政部门审核后报省财政厅批准印制。
第二十一条 执收单位因机构分立、合并、撤销及其他原因,需要变更收费单位、项目、标准、范围或终止收费的,应在变更或终止收费之前十日内,到原发证机关办理变更或注销手续。终止收费的,应将《收费许可证》、《票据准购簿》和未使用的收费票据核查后退回发放部门,不
得自行处理。
第二十二条 对未纳入预算管理的行政事业性收费应纳入同级预算外财力征管体糸进行管理,收入上缴预算外财力金库或专户,支出由财政部门按批准的预算外财力支出预算及时核拨。
收取的保证金、抵押金实行财政专户储存。实现责任目标的,应全额退还;未实现责任目标的,扣押的保证金、抵押金视为罚款全额上缴同级财政部门。
第二十三条 执收单位年初应按规定向同级财政部门编报预算外财力收支预算,定期报告收支执行情况,年终编报收支决算,并将收支决算抄报同级物价部门。
第二十四条 行政事业性收费收入必须严格按预算外财力支出预算规定的用途使用,任何单位和个人不得将收费收入截留、挪用、转移、坐支和私分。

第四章 收费监督检查
第二十五条 财政、物价部门应加强对行政事业性收费的监督检查。收费检查人员实施检查时必须出示执法检查证件,说明检查事项。
执收单位应如实反映情况,提供帐表、票证等有关资料,不得拒绝、阻挠。
第二十六条 行政事业性收费实行年度审验制度。审验办法按省人民政府规定执行。
第二十七条 执收单位应建立和完善收费管理制度,定期进行收费自查。
收费业务主管部门应加强本系统收费的监督检查,及时纠正收费违法行为,协助财政、物价检查机构查处收费违法案件。

第二十八条 执收单位应在收费场所公布收费项目和标准,接受社会监督。
任何单位和个人对违法收费行为,有权向财政、物价检查机构举报;财政、物价检查机构应及时依法查处,并为举报者保密。
财政、物价检查机构应设立公开举报电话,受理举报事项,对举报有功人员给予表彰或奖励。
第二十九条 审计、监察部门应按各自职责分工,对行政事业性收费实施监督。

第五章 罚 则
第三十条 对违反本条例有下列行为之一的,由财政、物价部门按各自职责,根据情节轻重,给予警告、通报批评、吊销《收费许可证》,责令改正并限期将其收取的费款退还被收单位或个人,不能退还的,予以没收,并处以违法金额一倍以下的罚款,对单位主管负责人和直接责任者
处以相当于本人三个月基本工资以下的罚款:
(一)擅自设立收费项目、扩大收费范围、自行制定或调整收费标准、增加收费频次的;
(二)无《收费许可证》或转借、涂改、使用失效《收费许可证》收费的;
(三)将本应无偿提供的服务变为有偿服务、只收费不服务等以各种形式变相收费的;
(四)不按规定公开收费项目和标准的;
(五)不按规定使用或转借、涂改收费票据收费的;
(六)不按规定编报预算外财力预决算的;
(七)瞒报、拒报收费收支情况的;
(八)不按规定上缴或超出规定范围使用收费款的。
第三十一条 对违反本条例的执收单位,财政、物价部门可以建议执收单位的上级主管部门或监察部门,对执收单位的主管负责人和直接责任者给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第三十二条 被处罚单位和个人,对处罚决定不服的,可以依法申请复议或提起诉讼。逾期不申请复议也不起诉又不执行处罚决定的,作出处罚决定的机关,可以依法强制执行或申请人民法院强制执行。
第三十三条 拒绝、妨碍收费管理人员和监督检查人员依法执行公务的,对举报违法收费者打击报复的,视情节轻重,由其所在单位或上级主管部门、监察部门给予行政处分;违反治安管理法规的,依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责
任。
第三十四条 财政、物价部门的监督检查人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由其所在单位或上级主管部门、监察部门,视情节轻重,给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第六章 附 则
第三十五条 本条例应用中的具体问题由市人民政府负责解释。
第三十六条 本条例自1996年10月1日起施行。
此前本市颁布的法规、规章与本条例规定相抵触的,按本条例规定执行。



1996年7月28日

十堰市人民政府行政执法违法和错案责任追究试行办法

湖北省十堰市人民政府


十堰市人民政府文件

十政发[1998]98号

十堰市人民政府印发《行政执法违法和错案责任追究试行办法》的通知

各县市区人民政府,白浪开发区管委会,市政府各部门,各县级事业单位:
  《十堰市人民政府行政执法违法和错案责任追究试行办法》业经十堰市一届人大常委会第27次会议审议通过,现予印发,请认真贯彻执行。

一九九八年十一月二十二日


十堰市人民政府行政执法违法和错案责任追究试行办法

(1998年10月15日市一届人大常委会第27次会议通过)

              第一章 总 则
  第一条 为了保证行政机关依法行政,预防和减少执法违法和错案的发生,根据有关法
律、法规,结合本市实际,制定本办法。
  第二条 本办法所称行政执法是指行政机关(含受行政机关委托的组织)及其工作人员
依法行使职权过程中的具体行政行为;本办法所称行政执法违法,是指行政机关及其工作人
员在行政执法过程中违反法律、法规规定,危害国家利益或公民、法人、其他组织合法权益
的行为;本办法所称错案是指行政执法违法情节严重,并依法定程序撤销、纠正或应予撤销、
纠正的案件。
  第三条 本行政区域内的行政机关及其工作人员行政执法违法和错案的追究适用本办法,
法律法规另有规定的从其规定。
  第四条 行政执法违法和错案责任追究应坚持以事实为依据、以法律为准绳,有错必究,
教育与处分相结合和在法律面前人人平等的原则。
  第五条 各级人民政府统一领导行政执法违法和错案责任追究工作; 各级人民政府法制
机构对行政执法违法和错案的追究工作进行协调、指导和监督检查,承办案件受理工作;监
察、人事等部门依照职权做好行政执法违法和错案责任的追究工作。

              第二章 追究范围
  第六条 在行政执法过程中,行政机关及其执法人员有下列行为之一的,属于行政执法
违法追究范围:
  (一)没有法定依据或者违反法定程序实施行政处罚的;
  (二)擅自改变行政处罚种类、幅度、范围,或者违法委托实施行政处罚的;
  (三)实施罚款、没收财物不使用法定部门印制的单据,违法自行收缴罚款,或者向行
政机关返还罚款的;
  (四)违法拘留或者违法采取行政强制措施,给公民的人身或财产造成损害,给法人或
其他组织造成损失的;
  (五)没有法律法规依据进行行政性收费的;
  (六)利用职权谋取私利的;
  (七)玩忽职守、不履行法定职责的;
  (八)法律法规规定的其他应当追究的违法行为。
  第七条 行政机关及其工作人员办理的行政执法案件,因违法有下列情形之一的,属于
行政执法错案追究范围:
  (一)被人民法院判决撤销或部分撤销的案件;
  (二)经复议机关撤销、改变或责令重新作出处理决定的案件;
  (三)在行政执法监督检查中发现,并确认为错案的案件;
  (四)其他错案。

            第三章 责任
  第八条 行政执法违法和错案的个人责任依照下列规定划分:
  (一)行政执法人员当场作出的具体行政行为造成行政执法违法和错案的,追究该执法
人员的责任;
  (二)经审核、批准作出的具体行政行为,由于案件承办人的过错导致审核人、批准人
失误发生行政执法违法或错案的,追究承办人的责任;由于审核人的过错导致批准人失误发
生行政执法违法或错案的,追究审核人的责任;由于批准人的过错发生行政执法违法或错案
的,追究批准人的责任;承办人、审核人、批准人均有过错的,同时追究承办人、审核人、
批准人的责任;
  (三)经集体讨论作出具体行政行为发生行政执法违法和错案的,作出决定的行政机关
负责人负主要责任,主张错误意见的其他人员负次要责任,主张正确意见的人员不负责任;
  (四)因有关人员干预导致发生行政执法违法和错案的,追究干预者的责任。
  第九条 行政机关发生行政执法违法和错案的,视情节轻重给予通报批评、责令纠正、
赔偿损失等处理,同时追究有关领导人的责任。
  第十条 行政机关工作人员有本办法第六条、第七条规定的行为之一的,应视情节轻重,
分别作出通报批评、责令改正、收回行政执法证、调离执法岗位、辞退、免职、给予行政
处分,依法予以追偿等处理,构成犯罪的由司法机关依法追究刑事责任。
  第十一条  在行政执法违法或错案责任追究中,行政执法监督检查人员徇私舞弊、玩
忽职守的,由主管机关给予行政处分,构成犯罪的移交司法机关追究刑事责任。

              第四章 受理与决定
  第十二条 行政执法违法和错案追究案件的来源:
  (一) 行政相对人的申诉、控告;
  (二) 公民、法人或其他组织的检举;
  (三) 行政机关认为需要进行追究的。
  第十三条 行政执法违法和错案追究案件的受理管辖:
  (一)市人民政府受理在全市范围内有重大影响的案件, 县级人民政府上报的案件和所属
部门不宜处理的案件;
  (二)县级人民政府受理本行政区域内有重大影响的案件和所属部门不宜处理的案件;
  (三)县级以上人民政府各部门受理本级机关和所属机关的案件。
  第十四条 受理行政执法违法和错案追究案件的机关应当自得知之日起10日内,分情况
作出以下处理:
  (一)对符合本办法规定的,应予立案;
  (二)对不符合本办法规定的,不予受理,并告之理由。
  第十五条 追究行政执法违法和错案责任的,应当在立案之日起6个月内结案, 有特殊
原因需要延长的,由行政首长审批。
  第十六条 经调查,行政执法违法或错案责任不成立的,应当撤销案件并告之被调查人、
举报人、被调查人所在机关及相关人员。
  第十七条 本办法第九、十条规定的处理措施按下列规定执行:
  (一)通报批评、责令改正、赔偿损失、收回行政执法证,由被追究人员所在机关、上
级行政机关或政府法制机构依照监督权限决定;
  (二)调离执法岗位、辞退、免职,由被追究人员所在机关或任免机关依照管理权限决
定;
  (三)给予行政处分由被追究人员所在机关、上级行政机关或者行政监察机关依法决定。
  第十八条 被追究行政机关、责任人对追究责任的决定不服,可在收到决定书之日起30
日内,向作出决定的行政机关或上级行政机关提出申诉,受理申诉的机关应当经过复审,并
在30日内作出答复。

                第五章 附则
  第十九条 本办法自发布之日起执行。
  第二十条 本办法由十堰市人民政府法制办公室负责解释。